L'assurance de prêt immobilier

L'assurance de prêt immobilier


Vérifié le 22/07/2019
L’assurance de prêt immobilier permet d’assurer l’emprunteur contre les aléas de la vie dans le cadre d’un crédit immobilier.

Aucune loi n’impose à un emprunteur d'être assuré pour un prêt immobilier. Mais sans assurance de prêt, la banque vous refusera l’octroi du crédit.

En effet, il n’existe pas non plus de disposition légale imposant à une banque de vous prêter de l’argent même si vous avez le profil emprunteur idéal.

Dans la pratique, pour un prêt consommation, il peut être facile de refuser l’assurance de prêt (d’autant que les taux d’assurance de prêt y sont très élevés et que les banques n'hésitent pas proposer une assurance à 200%).

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l'organisme prêteur vous imposera de vous assurer.



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Les différentes garanties d'assurance de prêt immobilier


Il y a cinq grandes catégories de garanties pour une assurance de prêt immobilier :

Le décès (DC)
La garantie décès de l'assurance emprunteur prend en charge le remboursement du capital restant du.


La Perte Total Irréversible d’Autonomie (PTIA)
L'assuré est considéré en état de Perte total et Irréversible d'Autonomie s'il est reconnu, suite à un accident ou à une maladie garantie, définitivement incapable de se livrer à une occupation ou à un quelconque travail pouvant lui procurer gain ou profit.

Son état le met dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance permanente d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie courant (se déplacer, se laver, se vêtir, se nourrir.

Dans une assurance de prêt immobilier, cette garantie est souvent liée à la garantie décès.


L’Invalidité Permanente (Partielle ou Totale)
L'invalidité Permanente Totale (IPT) : l'assuré est en Invalidité Permanente totale lorsqu'il présente suite à un accident ou une maladie garanti, et après consolidation de son état, un taux contractuel d'invalidité supérieur ou égale à 66%

L'invalidité Permanente Partielle (IPP) : l'assuré est en Invalidité Permanente totale lorsqu'il présente suite à un accident ou une maladie garanti, et après consolidation de son état, un taux contractuel d'invalidité supérieur ou égale à 33% et inférieur à 66%


L’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT)
Assuré exerçant une activité professionnelle : l'assuré est considéré en état d'incapacité temporaire et totale de travail si il est totalement incapable, suite à un accident ou à une maladie garantie, d'exercer sa profession et qu'il n'exerce aucune autre activité, même de surveillance ou de direction, susceptible de lui procurer gain ou profit.

Assuré sans activité professionnelle au jour du sinistre : il est considéré en état d'incapacité temporaire et total de travail s'il est temporairement contraint, suite à un accident ou une maladie garantie, d'observer un repose complet l'obligeant à interrompre toutes ses occupations habituelles (travaux domestiques, gestion des affaires familiales)

La garantie ITT d'une assurance de prêt immobilier fait l'objet d'un délai de carence de 90 jours.

Le délai de carence est porté à 180 jours dans certains contrats d'assurance de prêt immobilier pour les personnes travaillant dans la fonction publique.
En cas d'ITT, les mensualités du prêt sont prises en charge en fonction de la quotité choisie.


L’assurance chômage
L'assurance chômage pour un prêt immobilier ne couvre généralement qu’en cas de licenciement économique.
L'assuré doit être en CDI. Les personnes en CDD, intérim, ou fonctionnaire ne sont pas concernées.


Les garanties imposées par la banque dépendent généralement de la nature du projet immobilier.

Pour une résidence principale ou secondaire, le prêteur vous demandera d’être assuré pour le Décès, la Perte Totale Irréversible d’Autonomie, L’invalidité Permanente et l’incapacité temporaire de travail.

Pour un investissement locatif, la banque limitera sa demande à l’assurance décès et la perte totale irréversible d’autonomie.

En effet, en cas d’arrêt de travail, rien n’empêche votre futur locataire à payer son loyer.



La quotité d’assurance de prêt immobilier


Tout bien immobilier doit être assuré au minimum à 100%. Ainsi, en cas de décès simultané des deux emprunteurs, il n'y aura plus de dette pour leur ayants droits.

La répartition de ces 100% se fait généralement en fonction des revenus de chaque emprunteur.

Par exemple, si vous gagnez 2000€/mois et votre conjoint 1000€/mois, on vous assurera logiquement à 66% et votre conjoint à 33%.

Aussi, en cas de décès de l'un des deux emprunteurs, le conjoint survivant conserve un taux d'endettement raisonnable.

La couverture d'assurance de prêt maximale est de 200% (100% sur chaque tête).

La couverture idéale dépend essentiellement de la constitution du foyer fiscal.
Si vous avez des enfants, le prêteur vous recommande d'être assuré au moins 150% en respectant un partage de ces quotités en fonction des revenus.

En effet, en cas de décès, on ne raisonne plus en terme d'endettement mais en terme de reste à vivre.

Si l'un des conjoint décède, il n'y aura plus qu'un seul revenu dans le foyer pour vivre et éduquer les enfants.


L’assurance de prêt immobilier groupe


L'assurance groupe est le nom générique que l'on donne à l'assurance de prêt immobilier proposée par la banque.

Chaque banque a un ou plusieurs partenaires assureur privilégiés pour l'assurance de prêt :
  • L'assurance de prêt groupe de la CE est la CNP ou CBP solutions,
  • L'assurance de prêt groupe du CA est Predica,
  • L'assurance de prêt groupe du CM et du CIC est les ACM,
  • L’assurance de prêt groupe de LCL est CACI.

Le taux d'assurance de prêt d'une assurance groupe dépend généralement d'un seul facteur : la tranche d'âge de l'emprunteur.
  • < 30 ans
  • de 31 à 35 ans
  • de 36 à 45 ans
  • de 46 ans à 55 ans
  • Au delà de 55 ans.

Plus l'emprunteur est âgé, plus le taux de base est élevé. Ce taux d’assurance de prêt peut être formulé en fonction du capital initial (pour une quotité de 100%) ou du capital restant dû selon la banque. Les cotisations peuvent donc être constantes ou variables.

Il est possible de négocier ce taux de base.

La délégation d’assurance de prêt immobilier


C'est le nom générique donné à une assurance de prêt immobilier prise en dehors de la banque qui fait le crédit immobilier.
Il existe de nombreux compagnies d'assurance spécialisées : Axa, Allianz, Metlife, April, Afi Esca, ...

Le marché de l'assurance de prêt étant lucratif, de nombreux assureurs généralistes proposent aussi aujourd'hui leur contrat d'assurance de prêt.

Pour un contrat d'assurance en délégation, le taux d'assurance dépend de nombreux facteurs tels que :
  • L'âge de l'emprunteur
  • Si il est fumeur ou non-fumeur
  • Son métier (et plus précisément sa dangerosité)
  • Son statut : cadre, non-cadre, fonctionnaire,…

Le taux d'assurance de prêt en délégation colle donc beaucoup plus au profil de l'emprunteur qu'une assurance de prêt groupe; justifiant ainsi des gains importants que ce type de contrat peut apporter.

Un contrat d'assurance en délégation sera surtout avantageux pour un emprunteur jeune, non fumeur, cadre et un travail considéré comme non dangereux.


La loi Lagarde de 2010 a ouvert la voie à la délégation d'assurance en permettant à l'emprunteur de choisir une assurance de prêt auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance.

Mais il y a une condition majeure : il faut que les garanties du contrat en délégation soient au moins équivalentes aux garanties proposées par le contrat groupe de la banque.

Pour mettre en place une assurance de prêt en délégation, l'emprunteur devra fournir à l'établissement prêteur les éléments suivants :
  • La notice d'information (ce sont les conditions générales du contrat d'assurance de prêt),
  • Les conditions particulières du contrat d'assurance : ce document reprend votre civilité, les caractéristiques du prêt immobilier, le bénéficiaire acceptant (le prêteur), le détail des garanties et les cotisations d'assurance.

Le service assurance du prêteur vérifiera ensuite la conformité du contrat en délégation avec la loi Lagarde : si le contrat délégué n'a pas le même niveau de garanties que le contrat groupe, la banque envoie à l'emprunteur un courrier soulignant les différences et rejettera la demande.



Les formalités médicales d'une assurance de prêt


Lors de la souscription d'un assurance de prêt immobilier, l'emprunteur devra réaliser des formalités médicales. Ces formalités peuvent prendre la forme :

  • D'une simple déclaration de santé : l'emprunteur déclare sur l'honneur ne pas avoir eu de problème de santé durant les 5 dernières années par exemple,
  • D'un questionnaire de santé : c'est un document avec un ensemble de questions sur l'état de santé de l'emprunteur. Il devra alors déclarer toute hospitalisation, problème de santé ou suivi médical,
  • Un questionnaire médical voire des analyses sanguines pour la couverture de gros capitaux en particulier.

En l'absence de réponses positives, l'accord d'assurance de prêt est immédiat.


En cas de réponses positives, ces documents déclaratifs sont transmis au médecin conseil de l'assureur qui qualifiera le risque. Il peut décider :

  • d'assurer l'emprunteur au tarif et garanties normales,
  • D'émettre une exclusion partielle ou totale sur une garantie de l'assurance de prêt,
  • De proposer une sur-tarification.

En cas de risque aggravé de santé, il y a la convention AERAS.

A la souscription, il n'y a aucun contrôle des informations communiquées par l'emprunteur. Par contre, en cas de sinistre, l'assureur peut vérifier la véracité des déclaration. Il ne faut donc jamais mentir et être le plus exhaustif possible.



L’assurance de prêt forfaitaire ou indemnitaire


Dans le cas d'une assurance de prêt avec ITT (Incapacité Temporaire Totale), il y a deux types de contrats : l'assurance emprunteur forfaitaire ou indemnitaire.

Contrat d'assurance forfaitaire : l'assureur vous verse une somme forfaitaire fixée lors de la souscription de votre contrat d'assurance.

Si, par exemple, votre mensualité de prêt est de 900€/mois et que vous êtes assuré à 100%, l'assureur vous versera 900€ tous les mois;
et cela indépendamment de toute autre indemnisation que vous pourriez avoir de la sécurité sociale ou d'une mutuelle.



Contrat d'assurance indemnitaire : l'assureur indemnise une perte de revenus.
Si votre mensualité de prêt est de 900€ et que vous êtes assuré à 100%, l'assureur vous versera une somme permettant de compenser la perte de vos revenus en tenant compte des indemnisations déjà versées par d'autres organisme (sécurité sociale ou mutuelle)

Si, par exemple, vous gagnez 1400€ par mois, que l'assurance maladie vous verse 700€/mois et que votre mutuelle vous verse 300€/mois, l'assureur vous versera que 400€/mois.


Une assurance de prêt forfaitaire a donc de meilleure garantie qu'une assurance de prêt indemnitaire.



calcul du coût d


Calcul du coût d’une assurance de prêt immobilier


Le taux d'assurance de prêt immobilier peut s'exprimer de trois façons :
  • En pourcentage du capital restant dû,
  • En pourcentage du capital initial,
  • ou enfin en euros/mois pour un capital de 10000€.

La simple comparaison des ses taux peut s'avérer compliquer pour le consommateur.


Le coût d'une assurance de prêt immobilier dépend, quand à lui, de trois paramètres :
  • Le taux d'assurance de prêt
  • La quotité d'assurance de prêt choisie par l'emprunteur : une quotité à 100% coutera évidemment deux fois plus chère qu'une quotité de 50%
  • Le montant du prêt immobilier : plus le capital emprunté est important, plus le coût de l'assurance de prêt le sera aussi à taux et quotité identiques.

Exemple n°1 de calcul d'assurance de prêt
Le taux d'assurance du prêt est de 0,24% sur le capital initial. Le montant du prêt immobilier est de 120.000€. La quotité d'assurance est de 100%.

La cotisation mensuelle est donc de : (120.000×0,0024)÷12=24€ / mois


Exemple n°2 de calcul d'assurance de prêt
Le taux d'assurance du prêt est de 0,26% sur le capital initial. Le montant du prêt immobilier est de 200.000€. La quotité d'assurance est de 75%.

La cotisation mensuelle est donc de : (200.000×0,0026×0,75)÷12=32,5€ / mois



La façon la plus simple de comparer le coût de deux assurances de prêt immobilier est de comparer, à quotité et capital emprunté constants, la somme globale des cotisations sur la durée du prêt immobilier.


Exemple n°1 du coût d'une assurance de prêt
Le taux d'assurance du prêt immobilier est de 0,26% sur le capital initial. Le montant du prêt est de 200.000€. La quotité d'assurance est de 100% et la durée du pret immobilier est de 20 ans.

Le coût global de l'assurance de prêt est de (200.000×0,0026)×20 = 10.400€


Exemple n°2 du coût d'une assurance de prêt
Le taux d'assurance du prêt immobilier est de 0,26% sur le capital initial. Le pret immobilier es composé de deux lignes de crédit lissés : 50.000€ sur 15 ans et 150.000€ sur 20 ans. La quotité d'assurance est de 100%.

Le coût global de l'assurance de prêt est de (50.000×0,0026)×15 + (100.000×0,0026)×20 = 1.950€ + 5.200€ = 7.150€


Le coût d'une assurance emprunteur doit être mentionnée dans toute offre de prêt et est inclut dans le TAEG.


Calcul d'un taux d'assurance de prêt immobilier


Il peut être intéressant de savoir calculer un taux d'assurance de prêt immobilier à partir d'une cotisation d'assurance ou d'un coût global d'assurance.

Exemple de calcul d'un taux d'assurance à partir d'une cotisation
La cotisation d'assurance de prêt est de 25€/mois. La quotité est de 75% et le montant du prêt est de 150.000€

Le taux d'assurance de prêt est donc de : ([(25×12)÷0,75]÷150.000)*100 = 0,266% du capital initial


Exemple de calcul d'un taux d'assurance à partir d'un coût global
Le coût global de l'assurance de prêt est de 12.000€ pour un prêt immobilier de 160.000€ sur une durée de 240 mois. La quotité d'assurance de l'emprunteur est de 100%

La taux d'assurance de prêt est de : ([(12.000÷240)×12]÷160.000)*100 = 0,375% du capital initial

Ce second calcul peut être très utile lorsque les cotisations d'assurance de prêt varient dans le temps. Le calcul permet à l'emprunteur de retrouver aisément le taux d'assurance du prêt immobilier.



Choisir un contrat d'assurances de prêt immobilier


Il n'existe pas de contrat d'assurance de prêt "idéal". De plus, les assureurs font évoluer positivement leur contrat d'assurance de prêt au fil du temps. Le "meilleur" contrat une année N ne l'ai plus forcement l'année suivante.

En témoigne le label d'excellence "des dossiers de l'épargne", valable un an et dont l'attribution change régulièrement.

Quatre facteurs caractérisent la qualité d'un contrat d'assurance de prêt immobilier :
  • Les garanties décrites dans la notice d'information (les conditions générales),
  • Le type de contrat pour l'ITT : forfaitaire ou indemnitaire,
  • Le coût,
  • La rapidité dans la gestion et l'indemnisation d'un sinistre.




Les lois sur l


Les lois sur l'assurance de prêt immobilier


Trois lois ont permis de libéraliser et d'ouvrir à la concurrence l'assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde (2010), la loi Hamon (2014) et la loi Bourquin (ou Sapin 2) en 2018.


La loi Lagarde sur l'assurance de prêt immobilier
La loi Lagarde a permis à l'emprunteur de pouvoir choisir son assurance de prêt au moment de la mise en place du prêt immobilier.

L'article L.313-30 du code de la consommation stipule une condition d'équivalence de garantie entre le contrat d'assurance de prêt groupe et le contrat en délégation :

"Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Toute décision de refus doit être motivée".

Souscrire une assurance de prêt en délégation est donc plus facile depuis la loi Lagarde.


La Loi Hamon sur l'assurance de prêt
En 2014, la loi Hamon renforce la loi Lagarde en permettant à l'emprunteur de changer son assurance de prêt immobilier dans les 12 mois de la mise en place du crédit immobilier.

Cette nouvelle disposition est décrite à l'article L113-12-2 du code des assurances :

"L'assuré peut résilier le contrat dans un délai de douze mois à compter de la signature de l'offre de prêt définie à l'article L313-24 du même code. L'assuré notifie à l'assureur ou à son représentant sa demande de résiliation par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique au plus tard quinze jours avant le terme de la période de douze mois susmentionnée."


L'amendement Bourquin (loi Sapin 2) sur l'assurance de prêt immobilier
Enfin, en 2018, l'amendement Bourquin libéralise complètement le secteur en permettant à l'emprunteur de changer chaque année d'assurance de prêt.

L'article L313-30 du code de la consommation reprend l'ensemble des nouvelles dispositions légales :

"Jusqu'à la signature par l'emprunteur de l'offre mentionnée à l'article L313-24, le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose.

Il en est de même lorsque l'emprunteur fait usage du droit de résiliation mentionné au premier alinéa de l'article L113-12-2 du code des assurances ou au deuxième alinéa de l'article L221-10 du code de la mutualité dans un délai de douze mois à compter de la signature de l'offre de prêt mentionnée à l'article L. 313-24

ou qu'il fait usage du droit de résiliation annuel mentionné au deuxième alinéa de l'article L113-12 du code des assurances ou au premier alinéa de l'article L. 221-10 du code de la mutualité.

Toute décision de refus doit être motivée."



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