Les frais de notaire : les 10 points à connaître
Le notaire est un officier public, nommé par arrêté du garde des sceaux, et a compétence sur tout le territoire français.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devrez obligatoirement passer par un notaire pour l’authentification de l’acte de vente (achat).
Toute vente en France passe par un notaire. Le notaire a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa signature.
- La décomposition des frais de notaire
- Estimation rapide des frais de notaire
- Le choix du notaire
- Comment réduire le montant des frais de notaire
- Les frais de notaire à la charge acquéreur
- Frais de notaire et lettre de décompte acquéreur
- Quand paie-t-on les frais de notaire ?
- La chambre des notaires
- Frais de notaire et rachat de crédit
- Les frais de notaire : émoluments ou honoraires selon la prestation
Le notaire garantie la validité juridique de la transaction immobilière: il collecte les renseignements et documents juridiques et administratifs. Le notaire effectue aussi les vérifications nécessaires notamment en matière juridique, fiscale, hypothécaire et d’urbanisme.
Le notaire s’assure du versement des sommes nécessaires à la réalisation de l’acte (prix d’achat, prêt immobilier, frais annexes).
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur aura à payer des frais de transactions communément appelés à tort des frais de notaire.
Les frais de notaire sont donc dus par l’acquéreur mais ils peuvent parfois être « packagés » c’est-à-dire inclus dans le prix de vente (certains cas de ventes en VEFA).
La décomposition des frais de notaires
Les frais de transaction se décomposent en trois postes:
La Taxe de publicité foncière (TPF)
Elle est aussi appelée frais d’enregistrement ou droits de mutation. Elle se calcule sur la valeur du bien immobilier.
La TPF peut être à taux normal ou taux réduit selon que vous faites un achat dans l’ancien ou un logement neuf.
Elle comprend une part communale, départementale et une part pour l’état. Retenez que la TPF est de 5,81% pour un achat dans l’ancien et de 0,71% dans le neuf.
Les Débours
Ce sont les frais avancés par le notaire pour la collecte de documents d’urbanisme, du bureau des hypothèques,…..
Ces frais peuvent être forfaitisés à 300€.
Les Emoluments du notaire
La rémunération d’un notaire est appelée « émoluments ».
Les émoluments du notaire sont réglementés et fixés par le décret du 26 février 2016, repris par l’article A444-65 du code du commerce :
Exemple de calcul de frais de notaire
Exemple de frais pour un bien immobilier hors copropriété de 200.000€ acheté à Angers (49) le 28 Mai 2019.
Le montant des frais de notaire est de 15.569€. La ventilation des frais est la suivante :
- Le montant des taxes est de 12.389€,
- Les débours sont de 300€
- Les émoluments du notaire sont de 2.880€ HT.
L’estimation rapide des frais de notaire
Le montant des frais de notaire est :
- de 8% du montant de l’acquisition dans l’ancien ou pour l’achat d’un terrain (avec TVA sur marge). Plus la valeur du bien est élevé, plus les frais avoisinent les 7,5% (car le pourcentage des émoluments diminue avec l’augmentation du prix de vente du bien),
- de 2,5% du montant de l’acquisition pour une vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou dans le neuf. En effet, lorsque vous êtes soumis à TVA immobilière (c’est à dire que vous payez 20% de TVA sur le bien), les droits d’enregistrement sont minorés à 0,71%.
Vous pouvez simuler le montant des frais de notaire pour votre acquisition sur le site des notaires.
Le choix du notaire
Le choix du notaire est totalement libre. Aussi, le vendeur et l’acquéreur peuvent chacun prendre leur notaire.
Et cela ne coutera rien de plus à l’acquéreur. Les deux notaires se partagent alors les émoluments. Les frais restent donc identiques.
Vendeurs et acheteurs peuvent donc prendre chacun leur notaire et ce même après la signature d’un compromis de vente.
Avoir son propre notaire est important car il est là pour défendre les intérêts de son client.
Il y a également peu d’importance de signer un compromis notaire ou un compromis dit « agence » (c’est à dire rédigé par le service juridique du réseau dont dépend l’agent immobilier).
Dans les deux cas, l’acte authentique sera fait par devant notaire. Toutes les formalités administratives sont vérifiées par le notaire à cette étape.
Réduire la facture des frais de notaire
Il existe 3 leviers permettant de réduire le coût des frais de notaire:
Des frais d’agence à charge acquéreur
Si vous passez par une agence immobilière pour acheter votre bien immobilier, les frais d’agence peuvent être soit à charge acquéreur soit à charge vendeur.
Dans le cas de frais d’agence à charge acquéreur, les frais de notaires sont uniquement calculés sur la valeur du bien hors frais.
Exemple frais d’agence charge vendeur
M. Dupont achète une maison à 180.000€ via une agence immobilière. Les frais d’agence sont à charge vendeur.
Le montant des frais de notaire est donc de 180.000€×0,8%=14.400€
Exemple frais d’agence charge acquéreur
M. Durand achète une maison à 180.000€ via une agence immobilière. Les frais d’agence sont de 10.000€. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur.
Le montant des frais de notaire est donc de 170.000€×0,8%=13.600€
Les frais de notaire sont donc plus faibles quand les frais d’agence sont à charge acquéreur.
La ventilation du mobilier et de l’immobilier
Il est possible de ventiler le prix de vente d’un bien entre la partie purement immobilière et la partie mobilière (une cuisine aménagée par exemple).
Dans ce cas, la partie mobilière est exclut du calcul des frais de notaire. Attention, par contre, les biens mobiliers seront à financer par l’apport.
Exemple
M. Dupont achète une maison à 170.000€. La cuisine est évaluée à 10.000€.
Le montant des frais de notaire est donc de 160.000€×0,8%=12.800€
Les frais de notaire sont donc plus faibles quand on distingue le mobilier de l’immobilier.
La négociation des frais de notaire
Il est enfin possible et légal de négocier le montant des frais de notaire à hauteur de 10% des émoluments du notaire dans le cas de transactions supérieures à 150.000€.
Les frais de notaires à charge acquéreur
Les frais de notaire sont dûs par l’acquéreur. Mais dans le cas d’une vente en VEFA, le promoteur intègre parfois directement dans le prix de vente les frais de notaire.
On ne peut pas vraiment dire que les frais de notaire sont à charge vendeur car ils ne sont pas offerts par le vendeur. Le promoteur augmente généralement son prix de vente du montant des frais de notaire.
Frais de notaire et lettre de décompte acquéreur
Quelques jours avant l’acte authentique, le notaire envoie à la banque prêteuse des instructions pour le déblocage du prêt immobilier sous la forme d’un courrier que l’on nomme la lettre de décompte acquéreur.
La lettre de décompte acquéreur reprend les dépenses que le notaire va gérer le jour de l’acte authentique :
- Le prix du bien immobilier
- Les frais de notaires
- Les frais d’agence le cas échéant
- Les frais de garantie hypothécaire le cas échéant
- Le prorata de taxe foncière
A cette étape, le montant des frais de notaire est définitif. Il peut y avoir parfois un léger ajustement aussi bien à la hausse qu’à la baisse avec le montant des frais de notaire initialement indiqué dans l’attestation notariée.
Le paiement des frais de notaire à l’acte authentique
Le processus d’achat se décompose généralement en trois étapes :
- L’offre d’achat : c’est la phase de négociation entre vendeurs et acquéreurs pour votre achat immobilier
- La signature de l’avant-contrat: c’est le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente. L’avant-contrat peut se signer sous-seing privé, avec un agent immobilier ou directement chez le notaire
- La signature de l’acte authentique : c’est le jour où vous devenez propriétaire du bien immobilier. Le notaire débloque les fonds quelques jours avant.
Le montant des frais de notaire est connu lors de la signature de l’avant-contrat. Le montant est souvent indiqué sous le terme « provision ».
Si vous signez l’avant-contrat avec un agent immobilier, vous pouvez demander ensuite à votre notaire, pour plus de sécurité, une attestation notariée : cette attestation reprend les informations concernant vendeurs et acquéreurs, les références cadastrales et un bref descriptif du bien immobilier ainsi que le montant des frais de notaire.
L’attestation notariée évite tout désagrément futur et permet à la banque d’ajuster votre plan de financement.
Après acceptation et signature de l’offre de prêt, vous pourrez ensuite prendre rendez-vous chez votre notaire pour signer l’acte authentique : c’est le jour ou vous devenez propriétaire : vous payez le prix du bien et le montant des frais de notaire en une seule fois.
La chambre des Notaires
Les notaires et offices notariales sont regroupés en chambres départementales ou inter-départementales. La chambre des notaires est l’organe représentatif du notariat : elle a un role de contrôle et de sanction.
La chambre effectue un contrôle annuel au sein de chaque étude notariale et sanctionne en cas de non-respect par un notaire de la déontologie des notaires.
En cas de litige avec votre notaire, vous pouvez donc contacter la chambre des notaires de votre département.
La chambre interdépartementale des notaires du Maine-et-Loire, Mayenne et Sarthe se situe au 19 Rue Chevreul – 49100 Angers.
Les frais de notaire et rachat de crédit
Lors d’un rachat de crédit immobilier d’une banque A vers une banque B, la banque B intègre dans le plan de financement un certains nombre de frais :
- Des frais de dossier banque
- Une indemnité de remboursement anticipée due à la banque A
- Des frais de garantie : caution ou hypothèque,
- Une nouvelle assurance de prêt
Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, vous serez donc amener à prendre rendez-vous chez votre notaire avant de réaliser le rachat proprement parlé.
En effet, seul le notaire est habilité à mettre en place une garantie hypothécaire. Ses émoluments sont dans ce cas déjà inclus dans le coût de la garantie.
Pour autant, vous n’aurez pas de nouveaux frais de transaction (ou frais de notaire) à payer car le bien immobilier vous appartient déjà.
Les frais de notaire : émoluments ou honoraires
Selon la prestation réalisée par le notaire, on parlera d’émoluments ou d’honoraires.
Emoluments du notaire
c’est la somme perçue par votre notaire pour une prestation dont le tarif est réglementé. Il s’agit par exemple d’une vente immobilière, une donation, une succession. dans ce cas, les émoluments du notaire peuvent être fixes ou proportionnels
Honoraires du notaire
Les honoraires est la somme perçue par le notaire pour une prestation dont le tarif est non réglementé. Cela concerne par exemple les consultations juridique, la rédaction d’un bail commercial, la vente d’un fond de commerce.