Le Bail Commercial

Les 6 points clés du bail commercial


Vérifié le 28/02/2019
Le statut du bail commercial est donné par le décret du 30 septembre 1953 modifié par la loi PINEL de Juin 2014 (article L145-1 du code du commerce).

Il s’applique aux baux des immeubles ou un fond est exploité par un commerçant ou industriel immatriculé au RCS, ou par un artisan immatriculé au répertoire des métiers.

Le bail commercial ne s’adresse pas aux professions libérales.



Bail commercial


Forme et durée du bail commercial


Le code de commerce n’impose pas de bail commercial écrit. Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum (sauf bail précaire de 3 ans). Il ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le bail ne prend pas fin non plus à son terme.

Il y a trois possibilités à la fin des 9 ans :
  • Le bailleur notifie un congé,
  • Le locataire notifie une demande de renouvellement (c'est le principe de la propriété commerciale),
  • Le bail se poursuit par tacite prolongation.

Renouvellement du bail commercial par le locataire
Le Locataire peut faire une demande de renouvellement 6 mois avant la fin du bail par LRAR (ou huissier) :
  • Sous 3 mois, le bailleur peut accepter le renouvellement mais proposer un nouveau loyer,
  • Sous 3 mois, le bailleur peut refuser le renouvellement et payer une indemnité d’éviction (valeur marchande du fond de commerce),
  • Sans réponse sous 3 mois, le renouvellement est accepté et le loyer non modifié.

Congé donné par le bailleur
Le bailleur peut donner congé 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier :
  • Sans offre de renouvellement et préciser une indemnité d’éviction,
  • Avec offre de renouvellement mais un nouveau loyer. Le locataire peut accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer et saisir le juge des loyers.

Bail commercial prolongé
En cas de prolongation, bailleur et locataires peuvent donner congés avec un préavis de 6 mois et en fin de trimestre civil.


Le locataire peut également donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans (d'ou l'expression bail 3/6/9). Il doit dans ce cas envoyer un courrier en recommandé à son bailleur (ou par voie d'huissier) 6 mois avant la fin de la période triennale.


Le Loyer initial du bail commercial


Le loyer initial est libre. Le loyer peut ensuite être révisé en cours de bail et/ou au renouvellement du bail commercial.


Révision triennale ou périodicité définie dans le bail


Le loyer en bail commercial peut être révisé de façon triennale à la demande du locataire ou du bailleur (en général du bailleur).
La demande est faite en recommandé avec accusé de réception. La hausse ne peut excéder l’indice ILC (Indice trimestriels des Loyers Commerciaux).

Dans certains cas, le bailleur peut demander un déplafonnement de la révision triennale: en cas de modification des facteurs de commercialité (nouvelle artère..) ou de changement d’activité du locataire. Ce déplafonnement ne peut pas excéder plus 10% du loyer précédent.



Sous-location et bail commercial


Toute sous-location totale ou partielle est interdite dans un bail commercial, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur.


Les dépenses


Dépenses à la charge du bailleur : Grosses réparations (art 606 du code civil), mise aux normes
Dépenses à la charge du locataire : dépenses d’entretien, taxe foncière ..


Droit de préférence pour la vente des murs commerciaux


Depuis la loi PINEL de juin 2014, Le bailleur doit avertir son locataire s’il envisage de céder ses murs et lui proposer de les acheter. Le locataire aura un délai d’un mois pour répondre à l’offre de vente du bailleur.
Le locataire dispose de 2 mois pour réaliser la vente. Si il veut recourir à un prêt, il dispose alors d’un délai de 4 mois.




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