L'Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA)

L'indemnité de remboursement anticipé (IRA)


Vérifié le 15/07/2019

L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) d'un prêt immobilier est due au prêteur en cas de remboursement partiel ou total de son crédit immobilier.



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L'indemnité de remboursement anticipé : définition


L'article R313-25 du code de la consommation prévoit que :

"L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation,…, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement".

Dans la pratique, la banque va donc facturer à l'emprunteur le plus petit des deux montants : le semestre d'intérêt ou 3% du capital restant dû.


L'indemnité de remboursement anticipé : les cas d'usage


Trois situations fréquentes conduisent au paiement d'une IRA :

La vente du bien immobilier
La durée moyenne de détention d'un bien immobilier est de 8 ans et la durée moyenne d'un prêt immobilier est quand à elle de 20 ans.

La vente d'un bien immobilier avant la fin du crédit est donc quasi-certaine.

Si l'indemnité de remboursement anticipé n'a pas été négociée initialement dans le contrat de prêt, il sera compliqué de le faire au moment de la vente; surtout si l'emprunteur décide de changer de banque pour une nouvelle acquisition immobilière.


Le rachat de crédit immobilier
Ces 10 dernières années, les taux fixes ont connu de fortes fluctuations aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

De nombreux emprunteurs ont donc effectué des rachats de crédit immobilier.

Le rachat d'un crédit immobilier d'une banque A vers une banque B oblige l'emprunteur à payer à la banque A une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité est généralement intégrée dans le plan de financement de la banque B.

Pour être certain des sommes dues, l'emprunteur demandera à sa banque actuelle une lettre de décompte de remboursement anticipé.

Cette lettre de décompte de remboursement anticipé sera à envoyer en lettre recommandé avec AR (évitant ainsi tout délai de retour abusif du prêteur) et devra spécifier les numéros de prêts immobiliers remboursés et la date effective du rachat.

Le prêteur indiquera en retour :
  • Le montant des capitaux restant dus,
  • L'indemnité de remboursement anticipé pour chaque prêt,
  • La prorata temporis des intérêts à payer en fonction de la date de rachat.



Le remboursement anticipé partiel
L'emprunteur peut disposer de liquidités et souhaiter faire un remboursement anticipé partiel.

La seule condition est que le capital remboursé représente au moins 10% du capital restant du.
Les pénalités sont dans ce cas calculées sur le capital remboursé.

Suite à un remboursement anticipé partiel, l'emprunteur peut ensuite décider de baisser sa mensualité et/ou diminuer la durée du crédit immobilier. C'est la notion de modulation.



L'indemnité de remboursement anticipé : calcul


Deux cas sont à envisager : le remboursement anticipé partiel ou total.

Quelle que soit la situation, l'indemnité est calculée sur la part du capital remboursé.


Cas du remboursement anticipé total

Vous vendez votre maison. Il vous reste 122.000€ de prêt immobilier. Votre taux d'intérêt est de 1,5%.

Le montant des IRAs sera de (122.000×1,5)/200 € soit 915€.


Cas du remboursement anticipé partiel
Vous venez d'avoir une prime exceptionnelle de 5.000€. Il reste 45.000€ sur votre prêt immobilier. Votre taux d'intérêt est de 1,5%.

Le montant de l'indemnité sera donc de (5.000×1,5)/200 € soit 37,5€.



Les cas d'exonération d'indemnité de remboursement anticipé


La loi prévoit quatre cas d'exonération d'indemnité de remboursement anticipé :
  • La vente du bien suite à une cessation forcée d'activité (perte d'emploi par exemple)
  • La vente du bien suite à un changement de lieu de travail (suite à une mutation par exemple),
  • La vente du bien suite au décès d'un des emprunteurs,
  • Les prêts immobiliers à taux variable.

Dans les quatre cas cités précédemment, il y a exonération totale de l'indemnité due à la banque.


L'indemnité de remboursement anticipé : la négociation


Les IRA peuvent faire l'objet d'une négociation avec la banque au même titre que le taux d'intérêt, les assurances de prêt ou les frais de dossier.

La négociation porte généralement sur l'absence d'indemnité de remboursement en cas de vente du bien qui est le cas le plus fréquent.

L'exonération d'indemnité peut se faire sur le montant (25%, 50%, 100%) et sur sa prise d'effet (après 2 ans, 5 ans, 7 ans).

L'idéal est évidemment de négocier l'absence totale d'indemnité et ce dès le premier jour du prêt immobilier (en cas de vente du bien).

Cette clause particulière sera indiquée dans le contrat de prêt immobilier.


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