La Loi Hoguet - Agent immobilier

Les 12 points clés de la Loi Hoguet


Vérifié le 22/06/2019 - Crée le 31/03/2019
La Loi Hoguet est la loi 70-9 du 2 Janvier 1970 et le décret d'application du 20 juillet 1972 auxquels sont soumis certains métiers de l'immobilier.



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Loi Hoguet : loi du 2 Janvier 1970 (les personnes concernées)


La loi Hoguet s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :

  • L’achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
  • La cession d'un cheptel mort ou vif ;
  • La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
  • L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
  • La gestion immobilière ;
  • A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;
  • La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;
  • L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces opérations sont définies à l'article 1 de la loi Hoguet.

Les professionnels de l’immobiliers soumis à la loi Hoguet sont donc : le gestionnaire immobilier, le syndic de co-propriété, l'agent immobilier (transactions immobilières) et le vendeur de liste.



Loi Hoguet et la gestion immobilière


L'article 1.1 de la loi Hoguet définit la gestion immobilière comme suit : Est considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion.


Les professions exclues de la Loi Hoguet


Certaines professions sont exclues de la Loi Hoguet car elles ont déjà leur propre réglementation:
  • Les notaires,
  • Les avoués ;
  • Les avocats ;
  • Les huissiers de justice ;
  • Les géomètres experts ;
  • Les administrateurs judiciaires ;
  • Les experts fonciers et agricoles et aux experts forestiers.


la loi Hoguet : les professions exclues


La carte Professionnelle et la Loi Hoguet


Les activités dépendantes de la loi Hoguet peuvent être exercées que par des personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle délivrée sous 4 conditions :

Aptitude professionnelle (loi hoguet)
Diplôme
  • Bac +3 sanctionnant des études juridiques économiques ou commerciales
  • Diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature
  • BTS professions immobilières
  • Diplôme ICH (institut construction et habitation)

Diplôme et Expérience professionnelle : Bac ou Titre RNCP (niveau IV) + bulletins de paie sur au moins 3 ans . La durée est ramenée à 18 mois le directeur d’établissement

Expérience professionnelle
  • Non cadre : Bulletins de paie sur 10 ans . La durée est ramenée à 5 ans pour le directeur d’établissement
  • Cadre (ou emploi public de catégorie A) : bulletins de salaires pendant au moins 4 ans (2 ans pour le directeur d’établissement) et attestation de la caisse de retraite des pour l’exercice de l’activité pour laquelle la mention est demandée.
La carte est délivrée dans l’activité du salarié.

La garantie financière (loi hoguet)
Elle est souscrite auprès d’une banque, d’un assureur. La garantie est au moins égal au montant que le professionnel envisage de détenir.
Le montant minimal est de 110.000€ et revu chaque année.

La loi hoguet impose l’ouverture d’un compte séquestre dès lors qu’il y a détention de fond. Il faut fournir le nom de la banque, numéro du compte, adresse de l’agence

En cas de non détention de fonds, la mention doit être affichée « non-détention de fond »

La loi du 23 juillet 2010 supprime l'obligation de disposer d'une garantie financière pour les agents immobiliers, s'ils déclarent sur l'honneur qu'ils ne recevront aucun fonds de la part de leurs clients. Ils doivent indiquer « absence de garantie financière ».

Il peuvent aussi choisir une garantie financière sans perception de fonds.


Moralité (loi hoguet) : l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer est établie par un bulletin n°2 du casier judiciaire du demandeur,

RCP contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle



Demande et renouvellement carte professionnelle (chambre de commerce)


La loi Alur du 24 Mars 2014 (Alur : la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) vient compléter la loi Hoguet et donne la compétence depuis le 1er juillet 2015 à la chambre de commerce et de l'industrie pour la délivrance des cartes professionnelles.

Un fichier unique est consultable sur internet sur le site de la CCI. La carte professionnelle est valide 3 ans.

La carte professionnelle comporte la ou les mentions suivantes :
  • Transactions sur immeuble et fonds de commerce (= agent immobilier),
  • Gestion immobilière,
  • Syndic de copropriété,
  • Marchand de listes.

Le renouvellement de la carte professionnelle doit se faire 2 mois avant son expiration avec l’attestation de formation continue (Loi Alur ). La formation est de 14h par an ou 42h au cours de trois années consécutives d'exercice.


L'agent commercial et la loi Hoguet


Le négociateur non salarié (agent commercial) en immobilier doit remplir les dispositions légales suivantes :
  • Etre inscrit sur les registres spéciaux des agents commerciaux auprès du Greffe du tribunal de commerce géographiquement compétent,
  • Exercer son activité en nom propre et non en société,
  • Etre habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier (CNI+extrait casier judiciaire n°2,+ copie carte professionnelle)
  • Ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation énumérée aux articles 9 et suivants de la loi Hoguet,
  • Justifier d’une assurance de RCP,
  • Justifier d’une formation initiale et d’une formation continue (identique à celle des agents immobiliers, soit 42h par période de 3 ans).

L’article 4 de la Loi Hoguet indique que l’agent commercial ne peut pas:
  • Recevoir ou détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion de leur activité,
  • Donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé (à l’exception des mandats),
  • Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.

Les revenus de l'agent commercial sont déclarés au niveau du régime des BNC (Bénéfices non commerciaux).




La Loi Hoguet et le Mandat d'agent immobilier


Lorsque vous faites appel à un professionnel de l'immobilier (agence immobilière, chercheur d'appartements ou notaire) pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous signerez un mandat écrit. Le mandat est obligatoire avant toute opération d'entremise ou de négociation (loi hoguet).
L'agent immobilier est appelé le mandataire, le client est le mandant.

Le mandat doit comporter un ensemble de mentions :
  • Il doit être écrit, daté, signé et fait en autant d'exemplaires que de parties,
  • Il doit comporter un numéro. Ce numéro doit être identique à celui indiqué dans un registre de mandat. Mandat et registre des mandats doivent être conservés par l'agent immobilier pendant 10 ans,
  • Il doit mentionner l'identité des parties,
  • Il doit avoir un objet précis. Exemple : vente d'un bien situé 3 rue des ternes à Paris XII
  • Il doit indiquer les pouvoirs du mandataire,
  • Il doit indiquer la rémunération du mandataire et qui en a la charge (acquéreur ou vendeur),
  • Les moyens mis en oeuvre par l'agent immobilier pour exécuter son mandat,
  • Les modalités et périodicité des comptes rendus,
  • Une date de fin : un mandat n'est jamais à durée indéterminée,
  • Une clause pénale apparente et claire,
  • Un bordereau de rétractation en cas de signature à domicile (14 jours de rétractation).

Le mandat d


Il existe trois types de mandats de vente:
  • Le mandat exclusif : le propriétaire ne peut pas traiter directement avec un acquéreur potentiel. La durée d'un mandat exclusif est de 3 mois. Chacune des parties retrouver sa liberté après l'envoi d'un recommandé avec un préavis de 15 jours
  • Le mandat semi-exclusif : le mandat avec d'autres professionnels de l'immobilier est interdit mais le propriétaire peut vendre en direct à un particulier
  • Le mandat simple : le vendeur peut signer des mandats avec plusieurs professionnels de l'immobilier ou vendre de particulier à particulier.

La loi Hoguet et le registre des mandats


Le titulaire de la carte professionnelle portant les mentions "transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "gestion immobilière" doit obligatoirement tenir un registre (loi Hoguet) recensant par ordre les mandats signés.

Les informations contenues dans le registre sont les suivantes :
  • le numéro d'ordre (à reporter sur le mandat) ;
  • la date du mandat ;
  • le nom du ou des mandants ;
  • l’adresse du ou des mandants ;
  • la nature et la situation des biens (immeuble, fonds de commerce, par exemple) ;
  • pour une gestion immobilière, l'objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire, par exemple) ;
  • pour une transaction, la date de la fin du mandat.

Loi Hoguet : prix et annonce de vente immobilière


La Loi Hoguet a été complétée par l'arrêté du 10 Janvier 2017. Cet arrêté impose à l'agent immobilier de respecter un formalisme pour la rédaction de ses annonces immobilières. Tout dépend si les frais d'agence sont à charge vendeur ou acquéreur. De plus, la pratique consistant à basculer les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée. Enfin, l'agent immobilier doit évidemment disposer du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avant de rédiger son annonce.

Frais d'agence charge acquéreur
L'annonce doit contenir les informations suivantes:
  • Le prix HAI (honoraire agence inclut) apparait en premier,
  • Le prix hors frais d’agence,
  • le montant des honoraires en pourcentage du prix de vente hors Frais TTC
  • La mention : "honoraires charge acquéreur"
Exemple
Prix honoraires inclus : 315.000€ - Prix Hors honoraires : 300.000€ - Frais d'agence : 5% TTC (15.000€) - honoraires charge acquéreur


Frais d'agence charge vendeur
L'annonce doit contenir les mentions suivantes:
  • Le prix de vente (honoraire agence inclut mais ne pas écrire HAI) apparait en premier
  • La mention : "honoraires charge vendeur"
Exemple
Prix : 315.000€ - honoraires charge vendeur


Informations communes
Dans tous les cas, si le bien immobilier se situe en copropriété, l'annonce doit mentionner :
  • Le nombre de logement dans la copropriété,
  • Si la copropriété a une procédure en cours,
  • Le montant des charges annuelles pour lot.
Enfin, le cas échéant, l'annonce doit aussi contenir les informations relatives à l’agent commercial en charge du bien.


La pratique consistant à basculer les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée.



Loi Hoguet : prix et annonce de location immobilière


La Loi Hoguet a été complétée par l'arrêté du 10 Janvier 2017 pour les annonces de location.

Toutes les annonces de location (sauf location saisonnière) doivent mentionner un certains nombre d'informations:
  • La commune du bien (ou l’arrondissement)
  • Surface habitable en m^2 (R 111-2 du CCH)
  • Loyer « par mois » toutes « charges comprises « 
  • Montant des charges en €/mois
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Meublé ou non
  • Honoraires à la charge du locataire : X € dont Y€ pour l’état des lieux
  • Modalité de récupération de charges : provision avec régularisation annuelle ou les charges donneront lieu à remboursement sur justificatif.
  • L'information relative à l’agent commercial.

Les honoraires de location sont répartis comme suit :
  • Pour l’entremise ou la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur
  • Effectue les visites, constitués le dossier et rédiger la bail les honoraires sont partagés entre bailleur et preneur (frais preneur <= frais bailleur) tout en respectant un plafond au m^2 (12€/m^2 en zone très tendue, 10€/m^2, 8€/m^2)
  • Pour l’état des lieux, les honoraires sont partagés entre bailleur et locataires (frais locataire <=frais bailleur) tout en respectant un plafond au m^2 (3€/m^2)

Les intermédiaires doivent communiqués les informations relatives au logement et au contrat à l’observatoire des loyers.

Cet arrêté complète largement la loi Hoguet sur la partie gestion immobilière en encadrant simultanément la rédaction d'une annonce de location et le prix des services des professionnels de l'immobilier.



Loi Hoguet : obligation d'affichage


La loi Hoguet a été complétée par un décret et un arrêté pour les obligations d'affichage dans les lieux recevant du public ou sur internet.

Obligation d’affichage du décret du 20 Juillet 1972
La loi Hoguet oblige d’apposer une affiche, dans tous les lieux où est reçue la clientèle, indiquant :
  • Le numéro de la carte professionnelle ;
  • Le montant de la garantie Financière ou la mention « Absence de garantie financière »
  • La dénomination et l'adresse du garant.
  • Le numéro du compte séquestre ou « non détention de fonds »

Obligation d’affichage des prix de l’arrêté du 10 Janvier 2017
La loi Hoguet impose l’affichage des prix à l’entrée des établissement recevant de la clientèle, en vitrine, sur le site internet, sur les salons (au format A3).

  • Affichage des prix effectivement pratiqués à la vente, la location, la gestion locative et à qui incombe le paiement de la rémunération
  • Les prix sont affichés en TTC (toute taxes comprises)
  • Lorsque le prix est indiqué en % de la valeur du bien vendu ou du loyer, l’affichage doit indiquer le ou les montants prélevés en précisant les tranches de prix correspondantes.



Informations pratiques sur la loi Hoguet


Vous pouvez retrouver toutes les informations pratiques concernant la loi Hoguet sur le site de la DGCRF.




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