Le Prêt Amortissable

Le prêt amortissable


Vérifié le 19/04/2019 - Crée le 07/03/2018

Il existe trois grands types de prêts immobiliers: le prêt in fine, le prêt relais et le prêt amortissable.

Le prêt amortissable est le plus connu car il concerne 95% des prêts immobiliers. Il est proposé par tous les établissements de crédit.



Le prêt amortissable : taux fixe ou variable - mensualité d


Le prêt amortissable : définition


L'annexe à l'article R313-8 du code de la consommation donne la définition d'un prêt amortissable.
C'est un prêt pour lequel "une fraction du capital emprunté est remboursée à chaque échéance".

Le principe du prêt amortissable est donc simple: tous les mois, l'emprunteur rembourse une échéance (mensualité) qui comprend une fraction de capital et une part d'intérêts.

La part d'intérêts est calculée sur le capital restant dû et le taux du prêt amortissable.

Aussi, chaque mois, la part des intérêts diminue (dans la mensualité) et la part du capital augmente.

Le remboursement du capital est complet à la dernière mensualité.


Le prêt amortissable : calcul


La mensualité d'un prêt amortissable est déterminée par trois paramètres :

  • Le capital initial du prêt immobilier (C)
  • La durée du prêt en mois (M) : les durées classiques vont de 60 à 360 mois (de 5 à 30 ans),
  • Le taux d intérêt du crédit immobilier (T),

La Mensualité du prêt amortissable est égale à : [C×T/1200]÷[1-(1+T/1200)^-M]

Exemple
C = 150.000€, Taux = 3,50, M = 240 mois
La mensualité est donc de [150000×(3,5/1200)]÷[1-(1+3,5/1200)^-240] = 869,94€


Le coût d'un projet immobilier pour un prêt amortissable se calcule aisément : il suffit de prendre la mensualité et de la multiplier par la durée du en mois.

Cette méthode simple inclut le capital emprunté, les intérêts d'emprunt et le coût de l'assurance de prêt.

Exemple
La mensualité assurance incluse est de 830€ pendant 180 mois puis 802€ pendant 120 mois.
Le coût du projet est donc de (830×180 + 802×120) = 245.640€.


Le prêt amortissable à taux fixe ou variable


Un crédit amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable.

Dans le cas d’un prêt à taux fixe (ou constant), la mensualité est identique tous les mois et la durée de fin de prêt est connue à l’avance.

La banque transmet à l’emprunteur avec l’offre de prêt un tableau d’amortissement mensuel : ce tableau indique mois par mois la part du capital amorti et la part des intérêts.

Le tableau d'amortissement est accompagné d'un TAEG, indicateur du coût du prêt immobilier amortissable.

Le crédit amortissable à taux fixe est donc sans surprise et sécurisé. Il représente aujourd'hui 90% des prêts immobiliers.

Si le crédit amortissable est à taux variable (ou révisable), la mensualité et/ou la durée du prêt varient dans le temps (à la hausse ou à la baisse) en fonction de l’indice de référence du taux variable (l’Euribor ou l’Eonia) et de sa date de révision (tous les 3 mois, 6 mois, 1an).

Plusieurs scénarios sont possibles :

  • La mensualité du crédit amortissable augmente ou diminue dans le temps mais la durée reste fixe

  • La mensualité du prêt amortissable reste fixe mais c'est la durée du prêt immobilier qui augmente ou diminue

  • La mensualité et la durée varient


De plus, un prêt amortissable à taux variable peut être "capé" ou "non capé". Le cap est le taux maximum du prêt amortissable variable.


Dans le cas d’un crédit amortissable à taux variable, l’amortissement du capital n'est donc pas connu à l’avance sur toute la durée du prêt.
A chaque révision de taux, la banque transmet à l’emprunteur un nouveau tableau d’amortissement accompagné d'un nouveau TAEG.


Les différents prêts amortissables


Votre prêt immobilier peut être composé de plusieurs prêts amortissables :
  • Le crédit classique (amortissable) : c'est celui mis en place par la banque que l'on nomme aussi prêt principal,
  • Le prêt à taux zéro : prêt sans intérêt destiné à la primo-accession sous condition de ressources et pour un projet dans le neuf, HLM ou un achat dans l'ancien avec gros travaux,
  • Le prêt amortissable action logement (c'est le prêt 1% logement),
  • L'éco-prêt à taux zéro : c'est un prêt amortissable à taux zéro pour l'amélioration énergétique de l'habitat
  • Le prêt amortissable PEL ou CEL : le taux et la durée de ce crédit immobilier amortissable sont liés aux droits à prêts acquis durant la phase d'épargne.
La plupart de ces prêts amortissables peuvent se combiner entre eux pour financer votre projet immobilier.


Le prêt amortissable et le lissage de prêt


Un plan de financement est très souvent composé de plusieurs prêts amortissables sur des durées différentes et à des taux différents.

Le plan de financement peut être constitué d'un prêt bancaire amortissable classique (ou prêt principal), d'un prêt à taux zéro, d'un prêt action logement (prêt 1% logement), d'un prêt PEL ou CEL, etc …

La banque propose dans ce cas un lissage de prêt.

Le lissage de prêt consiste à mettre en place des paliers sur le crédit amortissable principal de sorte à ce que l'emprunteur rembourse toujours la même mensualité pendant toute la durée du prêt.

Le lissage de prêt amortissable évite donc à l'emprunteur d'avoir des hausses ou baisses importantes de mensualités durant la durée de son crédit immobilier.

Le lissage de prêt lui permet donc d'avoir un taux d'endettement constant.


Le prêt amortissable : le remboursement anticipé partiel ou total


Lorsque l'emprunteur souhaite rembourser un prêt amortissable par anticipation de façon partielle ou totale, il doit payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) à la banque.

En cas de remboursement partiel, le capital remboursé devra au moins représenter 10% du capital restant dû.

Le montant des IRA dépend du taux du prêt amortissable et du capital remboursé.

L'article R313-25 du code de la consommation stipule : "L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation,…, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement".

Exemple
Le montant du crédit est de 150.000€. Le taux du prêt est de 1,7%. L'emprunteur souhaite rembourser 20.000€ par anticipation suite à une prime exceptionnelle.

Le montant des IRA sera donc de (20.000€×1,7÷200)= 170€.


Exemple
Le montant du crédit amortissable est de 150.000€. Le taux du prêt est de 1,7%. L'emprunteur vend le bien immobilier associé à ce prêt amortissable.

Le montant des IRA sera donc de (150.000€×1,7÷200)= 1.275€.



Le prêt amortissable : la modulation


Un prêt amortissable est modulable qu'il soit à taux fixe ou à taux variable.

L'emprunteur peut décider de diminuer ou augmenter sa mensualité. Cette modulation augmentera ou diminuera mécaniquement le durée de son prêt.

Le coût et l'amplitude d'une modulation d'un prêt amortissable dépendent de chaque banque.


Exemple
L'emprunteur a un prêt amortissable de 160.000€ au taux de 1,5% sur une durée de 300 mois. Il paie actuellement 639,89€.

Il souhaite moduler à la hausse sa mensualité et passer à 750€/mois. La durée de son prêt amortissable passera à 248 mois.


Le prêt amortissable avec différé partiel ou total


Un prêt amortissable peut être mis en place avec un différé partiel ou total. Le différé peut être activé pour un mois, plusieurs mois voire un an.

Le différé d'amortissement partiel
L'emprunteur ne rembourse que les intérêts d'emprunt au prorata des sommes débloquées. A cela s'ajoutent les assurances de prêt. Il ne rembourse donc pas de capital.

Ce cas arrive fréquemment dans un projet de construction. En effet, l'emprunteur ne peut supporter simultanément son loyer actuel et sa future mensualité.

La banque met en place un différé partiel pendant toute la durée de la construction. C'est ce que l'on appelle les intérêts intercalaires. L'amortissement ne débute qu'une fois la construction achevée.


Le différé d'amortissement total
L'emprunteur ne paie que les assurances de prêt. Dans ce cas, les intérêts non remboursés sont rajoutés au capital emprunté qui augmente donc tous les mois.


Les prêts non amortissable


Il existe deux prêts non amortissable : le prêt In Fine et le prêt relais.

Le prêt relais est utilisé pour un projet immobilier d'achat revente : l'emprunteur souhaite par exemple acheter une nouvelle maison avant de vendre celle qu'il habite actuellement.


Le prêt In Fine est plutôt utilisé pour un investissement immobilier locatif : dans ce cas, l'emprunteur ne paie que les intérêts d'emprunt. Il n'y a pas d'amortissement.

Le prêt immobilier est remboursé en une seule fois à la fin de la durée du prêt grâce à un contrat d'assurance vie et un abonnement mensuel.

Transformer un prêt In Fine en prêt amortissable


Il est possible de transformer un prêt In Fine en prêt amortissable. Deux situations peuvent conduire à ce changement:
  • Le contrat d'assurance vie ne permet pas de rembourser l'intégralité du prêt In Fine à la fin de la durée d'emprunt,
  • L'emprunteur souhaite finalement amortir le prêt immobilier.

Dans les deux cas, la procédure est la suivante : la banque commence par utiliser le contrat d'assurance pour rembourser une partie du capital initial.

Le capital restant dû est ensuite transformer en prêt amortissable.

La durée et les conditions de taux du nouveau prêt amortissable font l'objet d'une nouvelle négociation commerciale.



Le prêt amortissable : exemple


Exemple d’un prêt amortissable à 1,50%
Le capital emprunté est de 150.000€. La durée du prêt immobilier est de 240 mois et le taux fixe de 1,50%. La mensualité est donc de 723,81€.

  • Mois 1 : le montant des intérêts est de (150.000*1,50/100)/12 = 187,5€. L’amortissement est donc de (723,81€-187,5)=536,31€. Le capital restant dû est donc de 149.463,69€
  • Mois 2 : le montant des intérêts est de (149.463,69*1,50/100)/12 = 186,82€. Le capital amorti est donc de (723,81€-186,82)=536,99€ - Le capital restant dû est donc de 148.926,7€
  • Mois 3 : …..

On voit très bien, même sur deux mois, que la part du capital amorti augmente.


Exemple d’un prêt amortissable à 3,50%
Le capital emprunté est de 150.000€. La durée du prêt immobilier est de 240 mois et le taux fixe de 3,50%. La mensualité est donc de 869,94€.

  • Mois 1 : le montant des intérêts est de (150.000*3,50/100)/12 = 437,5€. L’amortissement est donc de (869,94€-437,5)=432,44€. Le capital restant dû est donc de 149.567,56€
  • Mois 2 : le montant des intérêts est de (149.567,56*3,50/100)/12 = 436,24€. Le capital amorti est donc de (869,94€-436,24)=433,70€ - Le capital restant dû est donc de 149.133,86€
  • Mois 3 : …..
Ce second cas montre que plus le d’intérêts est élevé, plus l’amortissement est faible.

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