Le Prêt Amortissable

Le prêt amortissable


Vérifié le 19/04/2019 - Crée le 05/12/2017

Il existe trois grandes catégories de prêts immobiliers: le prêt in fine, le prêt relais et le prêt amortissable.

Le prêt amortissable est le plus connu car il concerne 95% des prêts immobiliers.

Le principe est simple: tous les mois, l'emprunteur rembourse une mensualité qui comprend une part de capital et une part d'intérêts.

Le montant des intérêts est calculé sur le capital restant dû.
Ainsi, chaque mois, la part des intérêts dans la mensualité diminue et la part du capital augmente.
A la dernière mensualité, le capital initial (ou capital emprunté) est totalement remboursé (ou, en d’autres termes totalement amorti).

La mensualité d'un prêt amortissable est déterminée par trois paramètres :

  • Le capital initial du prêt immobilier,
  • La durée du prêt (les durées classiques vont de 5 à 30 ans),
  • Le taux d'intérêt du prêt immobilier,

De plus, un prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable.

Dans le cas d’un prêt à taux fixe, la mensualité est identique tous les mois et la durée de fin de prêt est connue à l’avance.

La banque transmet à l’emprunteur avec l’offre de prêt le tableau d’amortissement mensuel : ce tableau indique la part du capital amorti chaque mois.

Si le prêt amortissable est à taux variable, la mensualité et/ou la durée du prêt peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps en fonction de l’indice de référence du taux variable (l’Euribor ou l’Eonia) et de sa date de révision (tous les 3 mois, 6 mois, 1an).

Dans le cas d’un prêt amortissable à taux variable, l’amortissement du capital ne peut donc se calculer à l’avance sur toute la durée du prêt.
Ainsi, à chaque révision de taux, la banque transmet à l’emprunteur un nouveau tableau d’amortissement.

Exemple d’un prêt amortissable à 1,50%
Le capital emprunté est de 150.000€. La durée du prêt immobilier est de 240 mois et le taux fixe de 1,50%. La mensualité est donc de 723,81€.
  • Mois 1 : le montant des intérêts est de (150.000*1,50/100)/12 = 187,5€. L’amortissement est donc de (723,81€-187,5)=536,31€. Le capital restant dû est donc de 149.463,69€
  • Mois 2 : le montant des intérêts est de (149.463,69*1,50/100)/12 = 186,82€. Le capital amorti est donc de (723,81€-186,82)=536,99€ - Le capital restant dû est donc de 148.926,7€
  • Mois 3 : …..

On voit très bien, même sur deux mois, que la part du capital amorti augmente.


Exemple d’un prêt amortissable à 3,50%
Le capital emprunté est de 150.000€. La durée du prêt immobilier est de 240 mois et le taux fixe de 3,50%. La mensualité est donc de 869,94€.

  • Mois 1 : le montant des intérêts est de (150.000*3,50/100)/12 = 437,5€. L’amortissement est donc de (869,94€-437,5)=432,44€. Le capital restant dû est donc de 149.567,56€
  • Mois 2 : le montant des intérêts est de (149.567,56*3,50/100)/12 = 436,24€. Le capital amorti est donc de (869,94€-436,24)=433,70€ - Le capital restant dû est donc de 149.133,86€
  • Mois 3 : …..
Ce second cas montre que plus le d’intérêts est élevé, plus l’amortissement est faible.

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