Le Prêt In Fine

Le prêt In Fine


Vérifié le 09/07/2019 - Crée le 05/03/2018
Il existe trois types de prêt immobilier : le prêt In Fine, le prêt amortissable et le prêt relais.

Le prêt In Fine est surtout utilisé pour les investissements locatifs par des profils d'emprunteurs à forte imposition.

Il est très peu utilisé pour l'acquisition de la résidence principale.
le prêt In Fine : définition, calcul, intéret


Définition du prêt In Fine


Le prêt In fine est l'une des trois formules possibles d'un prêt immobilier.

L'annexe à l'article R313-8 du code de la consommation donne d'une certaine façon la définition d'un prêt In Fine au travers de la phrase : "In Fine : le capital est remboursé à la fin du prêt".

L'emprunteur ne paie que les intérêts d'emprunts et l'assurance de prêt pendant toute la durée du prêt immobilier.

Dans un prêt In Fine, il n'y a donc pas de notion d'amortissement.

Le capital initial est remboursé en un seule fois au terme du crédit immobilier grâce à un placement (généralement un contrat d'assurance vie) mis en place en parallèle du prêt immobilier.


Le contrat d'assurance vie est donc le point crucial du prêt In Fine.

Trois paramètres vont permettent à l'emprunteur d'assurer le remboursement du capital emprunté :

  • L'adossement initial du contrat d'assurance vie : l'adossement minimum est en général de 30% du montant du prêt In Fine,
  • Le rendement de ce placement : pour un crédit In Fine, l'emprunteur privilégie généralement un placement sécuritaire avec au moins 70% de fonds en euros et 30% en unité de compte,
  • L'abonnement complémentaire mensuel : l'abonnement est l'effort d'épargne mensuel minimum sur le contrat d'assurance vie.

Ainsi, l'adossement initial couplé au rendement et à l'abonnement mensuel permettent de reconstituer à la fin du prêt le capital du prêt In Fine.

Moins l'emprunteur souhaite abonder mensuellement sur son contrat d'assurance vie, plus l'adossement initial devra être important.



Les taux du prêt In Fine


Les taux des prêts In Fine sont généralement plus élevés que les taux des prêts amortissables. Un crédit In Fine peut être à taux fixe ou à taux variable.

Mais plus de 90% des prêts In Fine mis en place sont à taux fixe.


La durée d'un prêt In Fine


Les durées traditionnelles pour un prêt In Fine vont de 5 à 15 ans. La durée moyenne constatée est de 12 ans.

Plus la durée du crédit In fine est longue, plus le taux est élevé.

Les taux fixe des crédits immobiliers In Fine sont plus élevés que les taux des prêts amortissables.

L'emprunteur détermine généralement la durée de son prêt In Fine en fonction de trois facteurs :
  • L'adossement initial de son contrat d'assurance vie,
  • Le rendement prévisionnel du contrat d'assurance,
  • L'abonnement mensuel souhaité.


La mensualité et le coût du crédit d'un prêt In Fine


La mensualité d'un prêt In Fine se calcule très simplement par une règle de trois. La mensualité d'un prêt In Fine ne dépend pas de la durée d'emprunt.

Exemple
C = 150.000€, Taux = 2,50
La mensualité est donc de [(150.000)×2,5]÷1200 = 312,5€

Le coût du crédit d'un prêt In Fine à taux fixe est aussi aisé à calculer : c'est la mensualité multipliée par la durée du prêt en mois.

Dans l'exemple précédent, la totalité des intérêts sur une durée de 180 mois est donc de 312,5×180 = 56.250€.

Le coût du crédit d'un prêt In Fine est évidemment supérieur à celui d'un prêt amortissable puisque les intérêts d'emprunt restent identiques durant toute la durée du prêt.

En réalité, l'emprunteur a quatre dépenses pendant la durée de son prêt :

  • Le remboursement de la mensualité du prêt In Fine hors assurance,

  • L'assurance de prêt immobilier,

  • L'adossement initial du contrat d'assurance,

  • L'abondement mensuel sur le contrat d'assurance vie.

Le coût réel de son projet immobilier est donc : coût du crédit + assurances emprunteur + adossement initial + abonnement mensuel×durée du prêt In Fine.

Les garanties d'un prêt In Fine


Dans le cadre d'un prêt In Fine, le prêteur est garanti par trois paramètres :

  • L'assurance de prêt : L'assurance de prêt garantit surtout l'assuré contre les aléas de la vie. Etant généralement utilisé pour l'investissement locatif, seules les garanties décès et invalidité sont demandées. La quotité d'assurance est également réduite au minimum soit 100%
  • La garantie bancaire : caution bancaire ou hypothèque
  • Le nantissement du contrat d'assurance vie

La définition du nantissement est définit par l'article 2355 du code civil :
"Le nantissement est l'affectation, en garantie d'une obligation, d'un bien meuble incorporel ou d'un ensemble de biens meubles incorporel, présents ou futurs.
Il est conventionnel ou judiciaire.
"

Le nantissement d'un contrat d'assurance vie dans le cadre d'un crédit In Fine est une sureté conventionnelle. Il est rédigé en trois exemplaires : un pour l'assuré, un pour l'assureur et un pour le prêteur.

La fin du nantissement fait l'objet d'une main-levée.

Le prêteur peut demander à tout moment le rachat partiel du contrat à hauteur de la créance (emprunt immobilier).

Et l'assuré ne peut plus disposer librement des fonds sur le contrat d'assurance vie. Certains arbitrages peuvent même lui être refusé par le prêteur.


Les avantages du crédit In Fine


Il n’y a pas d’amortissement de capital pendant la durée du prêt. Les mensualités sont donc beaucoup plus faibles que pour un prêt amortissable.
Cette situation permet à l’emprunteur de minimiser le taux d’endettement lié à l'investissement.

Certaines banques incluent malgré tout dans le calcul du taux d'endettement non seulement la mensualité du prêt In Fine mais également l'abonnement mensuel sur le contrat d'assurance vie.
En effet, l'abonnement mensuel devient une obligation d'épargne.

Ce type de prêt a été initialement conçu pour les investisseurs fortement imposés et disposant déjà de revenus fonciers.

En effet, l’achat d’une résidence locative permettant de déduire des revenus fonciers les intérêts d’emprunts; le prêt In Fine peut donc permettre à l'investisseur (déjà propriétaire d'investissements locatifs) d’imputer un déficit foncier sur son revenu global.
L'avantage fiscal consiste donc à pouvoir maximiser les charges liés au revenus locatifs.

La banque est sécurisée par trois garanties: la garantie bancaire (caution ou hypothèque), l'assurance de prêt (pour les clés de la vie) et le nantissement du contrat d'assurance vie.

Les inconvénients du prêt In Fine


Il faut disposer d'une épargne conséquente pour la mise en place du contrat d'assurance vie. Aujourd'hui, la plupart des banques demandent 30% d'adossement initial voire 50% (pour éviter les abondements mensuels).

Et ce contrat d'assurance vie doit généralement être placée dans la banque prêteuse avec des rendements très faibles.

Transformer un crédit In Fine en prêt amortissable


Plusieurs raisons peuvent amener un emprunteur à transformer son prêt In Fine en prêt amortissable:
  • Il n'a abonder suffisamment sur son contrat d'assurance vie
  • Le taux de rendement du contrat d'assurance vie a été plus faible que prévu
  • I'emprunteur souhaite disposer partiellement des fonds sur son placement
  • L'emprunteur souhaite passer au régime micro-foncier ou micro-BIC : il n'y a plus d'intérêts de maximiser les intérêts d'emprunt via le prêt In Fine

Dans ce cas, il est possible de transformer son prêt In Fine en prêt amortissable. La plupart des offres de prêt prévoit cette option.

Le prêteur commence généralement par effectuer un remboursement anticipé partiel du prêt In Fine en utilisant le placement.

Puis, le capital restant dû est mis en prêt amortissable. La durée et le taux du prêt amortissable sont à négocier avec le prêteur.

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