Le prêt à taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe


Vérifié le 09/07/2019

Il existe deux types de taux proposés par les banques pour un prêt immobilier : le taux fixe (ou constant) et le taux révisable (ou variable).

Le prêt immobilier à taux fixe est la formule préférée des français.

Il est utilisé dans 90% des crédits immobiliers car il est simple et sans surprise : le taux reste fixe reste pendant toute la durée du prêt.



Le prêt immobilier à taux fixe : avantage et inconvénients


Le prêt à taux fixe : la sécurité


Le prêt immobilier à taux fixe est très sécurisant:
  • La mensualité est connue et fixe,
  • La durée du prêt est fixe,
  • Le coût total du crédit est connu à l'avance.
Le prêt à taux fixe est donc largement plébiscité pour l'achat d'une residence principale et pour des durées d'emprunt longues.

De plus, les prêts à taux fixes sont proposés par tous les établissements bancaires.



Le prêt à taux fixe amortissable ou In Fine


Le prêt à taux fixe peut être amortissable ou In Fine.

Dans le cas d'un prêt fixe amortissable, la mensualité est fixe et comprend une part de capital et d'intérêt. La part de capital remboursé (ou amorti) augmente tous les mois.

Dans le cas d'un prêt In Fine à taux fixe, la mensualité est elle aussi fixe mais ne comprend que les intérêts d'emprunt.


La durée du prêt à taux fixe


Les durées des prêts à taux fixe varient de 5 à 30 ans. Plus la durée est longue, plus le taux fixe est élevé.

En effet, plus la durée du prêt est longue, plus le risque de défaillance de l'emprunteur est importante. La banque compense ce risque par une augmentation de son taux.

Les prêts à taux fixe sur une durée de 30 ans sont de moins en moins proposés par les banques.


Les différents prêts à taux fixe


Un prêt immobilier peut être constitué de plusieurs prêt à taux fixe :

  • Le prêt principal de la banque : le taux fixe dépend de la durée du prêt et du profil de l'emprunteur
  • Le prêt à taux zéro : c'est un prêt sans intérêt octroyé par l'état par l'intermédiaire des banques pour des projets de construction, HLM sous condition de primo-accession et de respect de plafonds de ressources
  • Le pret accession action logement : c'est un prêt patronal. Le taux fixe est de 1% hors assurance sur une durée maximum de 20 ans
  • Le prêt Pro-BTP : c'est un prêt patronal pour les employés travaillant dans les entreprise du BTP et cotisant au Pro-BTP. Le taux fixe de 0,60% et la durée maximale est de 20 ans.
  • Les prêts PEL et CEL : le taux fixe de ses prêts dépend du montant de l'épargne sur ses placements et de la durée de détention. Les différentes possibilités vous sont données par votre banque,
  • Les prêts à taux fixe fonctionnaire : prêt du CGOS, de la CAF,…


Le prêt à taux fixe modulable (la modulation)


Un prêt amortissable à taux fixe est modulable : vous pouvez décider de baisser ou augmenter votre mensualité.

La modulation changera automatiquement la durée du prêt à la hausse ou à la baisse selon l'option de modulation choisie. Mais le taux du prêt immobilier restera inchangé.



Le prêt à taux fixe et remboursement anticipé


Lorsque vous vendez un bien immobilier avant la fin de votre prêt immobilier, vous aurez à payer à la banque des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).

Le montant des IRA dépend du montant du capital restant dû et du taux fixe.

Exemple : votre capital restant dû est de 120.000€ et votre taux fixe est de 1,5%.
Le montant des IRA sera de (120.000€×1,5÷200)= 900€.

Les IRA peuvent être négociés dès la mise en place de votre prêt immobilier.



L'avantage du prêt à taux fixe


Le prêt à taux fixe assure à l'emprunteur une protection contre une hausse des taux.

Lorsque les taux (fixes) directeur de la BCE (Banque Centrale Européenne) ou les taux interbancaires (Euribor ou EONIA) augmentent, les taux fixes des prêts immobiliers montent mécaniquement.

Les taux fixe de la BCE augmentent généralement par pas de 0,25%.

Mais cette hausse ne concernera que les nouveaux prêts à taux fixe mis en place.

Le prêt à taux fixe est donc un véritable confort pour l'emprunteur : le coût du prêt immobilier est connu à l'avance, la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt.



Les inconvénients du prêt à taux fixe


Tout d'abord, les taux fixes sont plus chers que les taux révisables (ou variables). Votre mensualité de prêt immobilier sera donc plus élevée avec un taux fixe qu'avec un taux révisable.

De plus, en cas de baisse des taux des prêts immobiliers, vous ne pourrez pas profiter automatiquement de cette baisse : vous aurez le choix entre renégocier votre taux fixe avec votre banque (on nomme cela un renégociation interne) ou un rachat de crédit immobilier.

La renégociation interne
Votre banque peut vous refuser de renégocier à la baisse votre taux de prêt immobilier. Aucune obligation réglementaire ne l'y contraint.

C'est une négociation commerciale entre le banquier et son client. Votre seul levier est qu'en cas de refus, la banque perd un client, ses avoirs financiers et les services bancaires associés.

Certaines banques refusent systématiquement une renégociation interne de votre fixe car elles ont même acheté l'argent sur le marché interbancaire au moment de la mise en place de prêt.

Elles ne veulent donc pas perdre d'argent. D'autres banques peuvent accepter …. mais en général d'une seule fois.

Il est donc important de bien choisir son timing pour une renégociation interne.


Le rachat de crédit immobilier
Un rachat de crédit immobilier implique nécessairement un changement de banque.
Trois conditions doivent être remplies pour qu'un rachat de prêt immobilier soit intéressant :
  • Il faut généralement 1% d'écart entre votre taux fixe actuel et les taux du marché
  • Le capital restant dû doit être au minimum de 100.000€
  • Il doit vous rester au moins 10 ans du durée d'emprunt

En effet, un rachat de crédit immobilier engendre des frais : frais de dossier, pénalité, nouveau frais de garantie,…

Ces frais doivent être compensés par une baisse importante du taux fixe.




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