Les 8 points clés du profil emprunteur pour un crédit immobilier
Vérifié le 19/06/2019 - Crée le 21/03/2019
La qualité d'un dossier de crédit immobilier s'évalue au travers de plusieurs paramètres, qui, combinés entre eux, déterminent le profil de l'emprunteur.
- La pérennité des revenus et de la situation professionnelle
- Profil emprunteur : le taux d'endettement
- Profil emprunteur : le reste à vivre
- Profil emprunteur : le saut de charge
- L'épargne avant opération immobilière
- Profil emprunteur : l'apport personnel
- L'épargne après opération immobilière
- La tenue de vos comptes bancaires
Le profil de l'emprunteur est étudié par la banque au moment de la mise en place du crédit immobilier sur la base des pièces bancaires fournis par l'emprunteur. Le profil idéal est celui où tous les "feux" sont au vert.
La pérennité des revenus et de la situation professionnelle
La nature et la pérennité du contrat de travail sont deux éléments clés du profil d'un emprunteur: CDI, CDD, intérimaire, fonctionnaire (contractuel, stagiaire, titulaire), chef d'entreprise ou micro-entrepreneur. Tous les statuts n'ont pas la même cote auprès des banques.
Une banque octroie plus facilement un crédit immobilier à un emprunteur en CDI, ou fonctionnaire titulaire.
La nature du contrat de travail ou le statut professionnel de l'emprunteur déterminent aussi la méthode retenue pour le calcul de ses revenus. La détermination des revenus est une étape importante de l'analyse bancaire car ils sont ensuite utilisés pour le calcul du taux d'endettement ou du reste à vivre.
Les principaux cas sont présentés ci-dessous. Certaines règles peuvent légèrement varier selon les banques.
Emprunteur en CDI avec période d'essai
La banque prend le revenu brut mensuel indiqué dans le contrat de travail × 0,75% (même pour des postes de commerciaux avec des primes).
Il est possible de déposer un dossier de prêt et obtenir un "avis favorable" mais le crédit immobilier ne pourra être finalisé qu'à la fin de la période d'essai (attestation fournie par l'employeur).
Exemple : L'emprunteur vient de terminer sa période d'essai.
Son salaire brut mensuel de 1.850€. Il est payé sur 13 mois. Il a une prime d'objectif de 10% de son salaire brut annuel si il atteint un objectif commercial.
Le salaire net pris en compte est donc de [(1850×13)÷12]× 0,75= 1.503€ net.
Emprunteur en CDI ou Fonctionnaire titulaire
Si l'emprunteur est en CDI dans la même société (ou établissements public) depuis de nombreuses années, la banque retient pour salaire net mensuel:
- Soit le cumul net imposable du mois de décembre de l'année N-1 divisé par 12
- Soit le cumul net de l'année en cours divisé par le nombre de mois.
Exemple : L'emprunteur a un CDI depuis 14 ans.
Son revenu net imposable cumulé de l'année N-1 ressort à 20.300€.
Nous sommes en Avril de l'année N. Il a été augmenté en Janvier. Son revenu net imposable du mois de Mars est de 5.194€.
La banque prendra comme revenu mensuel net 5.194÷3= 1.731€.
Il y a évidemment de nombreux cas particuliers : les heures supplémentaires, les primes de grand déplacement, la prime d'objectif, la prime d'ancienneté,….
Emprunteur en CDD
Dans le cas d'un emprunteur en contrat à durée indéterminée, une banque s'intéresse à deux paramètres:
- L'ancienneté du CDD (une ancienneté de 24 mois est idéale)
- La visibilité du contrat actuel.
Exemple : L'emprunteur est en CDD depuis 36 mois. Nous sommes en Mars et son contrat se termine en décembre.
L'année dernière, il a perçu 18.000€ de salaire sur 9 mois.
L'année N-2, il a perçu 15.000€ de salaire.
Le salaire mensuel moyen pris en compte est donc de (18.000+15.000)÷24=1.375€
Emprunteur en Micro-entreprise
Ce statut s'est fortement développé ces dernières années mais il peut être pénalisant pour l'emprunteur pour la mise en place de son crédit immobilier.
Comme pour tout chef d'entreprise, une banque va idéalement demander 24 mois d'ancienneté dans l'activité.
Le revenu mensuel est généralement déterminé en faisant la moyenne du chiffre d'affaire sur 24 mois puis en le divisant par 2.
Exemple : L'emprunteur est en micro-BIC depuis 3 ans.
Son chiffre d'affaire N-1 est de 25.000€.
Son chiffre d'affaire N-2 est de 30.000€.
Le revenu mensuel retenu par un banque sera de [(25.000+30.000)÷24]÷2=1.145€
Emprunteur Chef d'entreprise (SARL, EURL)
Dans le cas d'une entreprise, il faut idéalement au moins deux années d'activités et donc deux bilans.
Le revenu pris en compte pour le chef d'entreprise est la moyenne de la rémunération de gérance sur 24 mois et la moyenne des dividendes sur cette même durée.
Le dossier de prêt immobilier d'un emprunteur chef d'entreprise fera l'objet de deux analyses : une analyse professionnelle au travers de l'étude des bilans et de la liasse fiscale et une étude classique pour le prêt immobilier.
Exemple : L'emprunteur a une SARL.
L'année dernière, il a perçu 18.000€ de rémunération et 7.000€ de dividendes. L'année précédente, il a perçu 19.000€ de rémunération mais pas de dividendes.
Son revenu mensuel est sera donc de (18.000+7.000+19.000)÷24 soit 1.833€.
Emprunteur aux Assédic : les revenus Assédics ne sont pas pris en compte par une banque.
Profil emprunteur : le taux d'endettement
Le taux d'endettement = [charges du foyer]÷[les revenus professionnels] *100
Les charges du foyer peuvent être : un loyer versé, une mensualité de prêt immobilier ou personnel, le loyer d'un leasing, une pension alimentaire,…
Il n'existe pas de disposition légale concernant le taux d'endettement. Le taux d'endettement idéal est de 33%.
Pour les projets locatifs, les banques acceptent un taux d'endettement supérieur aux 33%.
Le taux d'endettement est un critère important du profil emprunteur. En effet, un taux d'endettement trop élevé (de l'ordre de 40%) entraine généralement un refus de prêt.
Exemple : Les futurs emprunteurs gagnent 2.850€ par mois.
Il comptent acquérir leur résidence principale : la mensualité de leur futur crédit immobilier sera de 700€.
Ils ont également un prêt automobile de 120€ par mois.
Le taux d'endettement sera donc de [(700+120)÷2.850]×100 soit 29,47%.
Profil emprunteur : le reste à vivre
Reste à vivre = les revenus du foyer - la somme des prêts
Chaque banque a son barème "reste à vivre minimum" en fonction du nombre de personnes au foyer.
Exemple de reste à vivre minimum : 800€ pour une personne seule, 1.250€ pour un couple, 200€ par personne à charge supplémentaire.
Exemple : les revenus professionnels du foyer sont de 2.850€ mensuels. la future mensualité de crédit immobilier sera 700€ et les emprunteurs ont un prêt automobile de 120€. Le reste à vivre est de 2.850€ - 700€ - 120€ = 2.030€
Profil emprunteur : le saut de charge
Le saut de charge = mensualité du futur crédit immobilier - le loyer payé actuellement
On dit que le saut de charge est maitrisé lorsque les emprunteurs épargnent cette différence.
Exemple 1 : Les futurs emprunteurs ont un loyer de 600€.
Leur future mensualité est de 800€.
Le saut de charge sera donc de 200€.
Une banque dira que ces emprunteurs maitrisent le saut de charge si il épargne aujourd'hui 200€ par mois.
Exemple 2 : M. Dupont, l'emprunteur, a un loyer de 800€.
Sa future mensualité est de 600€.
Il aura donc un saut de charge négatif de 200€.
Exemple 3 : Le loyer de M. Durant est de 800€.
Sa future mensualité est également de 800€.
Le saut de charge sera donc nul.
Il faut juste vérifier dans ce cas que les comptes sont bien tenus et que M. Durant dispose malgré tout d'une épargne de précaution.
L'épargne avant opération
L'épargne avant opération est le montant de l'épargne dont dispose l'emprunteur avant le projet immobilier.
Cet épargne peut être sur des supports liquides tels qu'un CEL, PEL, livret ou des placements à long terme tel que l'assurance vie.
En fonction du montant du projet immobilier, de la mensualité et de la durée souhaités, une partie de cet épargne peut servir d'apport personnel dans le projet immobilier.
Il y a une cohérence entre le saut de charge.
Profil emprunteur : l'apport personnel
L'apport personnel représente la somme d'argent disponible que l'emprunteur va investir pour autofinancer partiellement son projet immobilier.
Il est d'usage d'apporter l'ensemble des frais dans les banques qui octroient un crédit immobilier avec une caution crédit Logement. La présence d'un apport personnel conséquent bonifie le profil de l'emprunteur et permet le dépôt de son dossier de crédit dans toutes les banques du marché.
Il est néanmoins possible dans certains établissements d'avoir un accord de prêt sans apport personnel dès lors que le crédit immobilier est d'un montant raisonnable (inférieur à 200.000€).
L'épargne après opération
L'épargne après opération = Epargne avant l'opération - l'apport personnel
Les banques apprécient que l'emprunteur dispose encore d'un peu d'épargne après la mise en place du crédit immobilier pour subvenir aux imprévus ou à des dépenses futures (achat d'une voiture,…).
Dans le cas d'un projet de construction, l'emprunteur peut avoir à payer des taxes telles que la taxe d'aménagement ou la taxe de raccordement à l'égout. Il faut donc qu'il dispose de liquidités pour les payer.
La tenue des comptes bancaires
Les comptes bancaires doivent être tenus correctement : le solde des comptes doit être positif en début et fin de mois, Il ne faut pas (ou peu) de frais d'intervention. Il ne faut évidemment pas de rejet de prélèvement ou de rejet de chèque.
Bref, l'emprunteur doit démontrer à la banque que ses dépenses actuelles sont maitrisées.
L'etude risque d'un crédit immobilier
L'étude de risque d'un dossier de crédit immobilier consiste donc à vérifier l'ensemble des huit paramètres développés ci-dessus.
Un refus de prêt peut être donné si l'un ou plusieurs critères ne sont pas respectés : taux d'endettement trop élevé, pas d'apport, pas d'épargne, des comptes bancaires avec un solde négatif en début ou fin de mois.