Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier


Vérifié le 14/07/2019

Nous avons tous lu ou entendu un jour : pour comparer deux offres de prêt immobilier, il suffit de comparer les deux TAEG (taux annuel effectif global). Non?.

Le problème, c'est que vous ne connaissez pas la définition du TAEG et encore moins le calculer et donc le vérifier. Enfin, 99% des conseillers bancaires seront incapables de vous aider.

Une définition simple serait : le taux annuel effectif global (TAEG) est "le taux équivalent" du prêt immobilier (déduction faite des frais) permettant de retrouver la mensualité assurance incluse que vous allez payer.

Cet article a pour but de vous aider à comprendre le taux annuel effectif global (TAEG) et peut être à conclure que ce TAEG n'est pas un indicateur aussi fiable et exhaustif de comparaison de deux offres de crédit immobilier.

Le taux annuel global (TAEG) est obligatoire dans toute offre de prêt immobilier sous peine de sanction.




TAEG d



Définition du Taux Annuel Effectif Global


Le TAEG sur le prêt immobilier a été mis en place suite à la directive européenne 2014/17/UE du 4 Février 2014 et applicable au 21 Mars 2016. A partir de cette date, le TAEG a remplacé la notion de TEG (taux effectif global).

Cette directive avait pour but d'harmoniser au sein de l'Union Européenne les méthodes de comparaison des prêts immobiliers.

Le TAEG permet donc, en théorie, de comparer simplement deux propositions de banque pour un même projet immobilier.

Le taux annuel effectif global d'un crédit immobilier est défini à l'article R314-4 du code de la consommation comme suit:

"Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncés, notamment :
  • Les frais de dossier,
  • Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commission ou rémunérations correspondent à des débours réels,
  • Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires,
  • Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement,
  • Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier"


Plus simplement, le TAEG comprend tous les frais bancaires liés au prêt à savoir :

  • Le coût total du crédit (issu du taux nominal)

  • Les frais de dossier et de tenue de compte,

  • Les frais de garanties (caution bancaire ou hypothèque),

  • La rémunération des intermédiaires (frais de courtage),

  • Les assurances de prêt immobilier.


Le TAEG (taux annuel effectif global) et l'assurance de prêt


La TAEG n'inclut que les coût de l'assurance de prêt obligatoire. Il n'inclut pas l'assurance de prêt facultative.

Si votre prêt immobilier est assuré à 100% (50/50, 60/40, 70/30, etc), le TAEG intégrera bien le coût global de votre assurance de prêt.

Si, par contre, votre prêt immobilier est assuré pour une quotité supérieure à 100%, le TAEG ne prendra en compte que le coût de l'assurance obligatoire, c'est à dire 100%. Dans ce cas, le TAEG ne sera pas les reflet réel de votre prêt immobilier.

Par contre, le TAEG tient compte de l'assurance de prêt obligatoire, que les clients choisissent une assurance groupe ou une assurance en délégation (prise à l'extérieure de la banque).
C'est la raison pour laquelle il faut fournir les contrats d'assurance en délégation avant l'édition d'une offre de prêt.


Le TAEG (taux annuel effectif global) et la garantie bancaire


La caution bancaire : Il existe deux sortes de caution bancaire : certaines sociétés de caution restituent une partie des sommes versées initialement à la revente du bien et au remboursement du prêt immobilier, d'autres non.
Le TAEG ne tient pas compte de cette restitution potentielle. Il n'intègre que le coût initial de la caution.

La garantie hypothécaire : dans le cas d'un pret immobilier avec une garantie hypothécaire (PPD et/ou hypothèque conventionnelle), le TAEG ne tient pas compte des frais de main-levée d'hypothèque car il ne sont pas connus au moment de la mise en place du prêt immobilier.

Le législateur a souhaité intégrer dans le TAEG que les éléments connus à la date d'octroi du pret immobilier. En effet, l'article L314-1 du code de la consommation stipule:

"Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à a date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, …."

La définition du TAEG pénalise donc les banques qui ont des cautions bancaires qui restituent aux emprunteurs une partie des sommes versées lors de la mise en place.


Le TAEG (taux annuel effectif global) et les frais de notaire


L'article L314-5 du code de la consommation indique :

"Ne sont pas inclus dans le taux annuel effectif global :
  • Les frais liés à l'acquisition des immeubles mentionnés au … tels que les taxes y afférentes, les frais d'acte notarié établis en application de ….
  • Les frais à la charge de l'emprunteur en cas de non-respect de l'une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit"
Le législateur a donc exclu les frais de notaire du calcul du TAEG.

Ce point est d'autant plus surprenant que les frais de notaire peuvent être négociés (de 10% pour les transactions supérieures à 150.000€) et varient d'un département à l'autre.



Le TAEG (taux annuel effectif global) et les autres frais


Le TAEG doit tenir compte des frais de dossier, de courtage et de tenue de compte.

Là aussi, toutes les banques n'incluent pas les frais de tenue de compte dans le TAEG considérant qu'il ne sont pas encore connus au moment de la mise en place du prêt immobilier (leur montant peut effectivement varier selon les services bancaires associés)


Le TAEG et crédit immobilier avec plusieurs lignes de prêt


Il n'est pas rare d'avoir un prêt immobilier composé de plusieurs lignes de crédit, notamment:
  • D'un prêt principal bancaire
  • D'un prêt à taux zéro
  • D'un prêt à taux préférentiel (octroyé par certaines banques pour les primo-accédants)

Dans ce cas le prêteur communiquera à l'emprunteur un TAEG prêt par prêt et non un TAEG global.

Les différents frais entrant dans le calcul du TAEG seront "proratisés" en fonction du poids de chaque ligne de crédit dans le prêt immobilier pour en déduire un TAEG par ligne de crédit.

La comparaison de deux simulations de financement par les TAEG devient impossible.



Sanctions civiles en cas de TEG (TAEG) erroné


Les affaires de contestation du taux effectif global (TEG ou TAEG) sur les contrats de crédit immobilier se sont multipliées ses dernières années.

Jusqu'à présent, l'emprunteur opportuniste pouvait, même en cas d'erreur minime du taux effectif global (TEG), tenter la déchéance totale des intérêts.

Cela signifie pour le prêteur l'interdiction de percevoir les intérêts du prêt immobilier et de rembourser les intérêts déjà perçus.

L'ordonnance n°2019-740 du 17 juillet 2019 relative aux sanctions civiles applicables en cas de défaut ou d'erreur du taux effectif global (TEG) vient d'introduire la notion de préjudice :

"En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global déterminé conformément aux articles L314-1 à L314-4, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur".

Ainsi, la sanction pour le prêteur sera proportionnée au préjudice de l'emprunteur en cas de TEG erroné.



Calcul du taux annuel effectif global par l'exemple


Le mécanisme de calcul d'un TAEG peut se comprendre aisément au travers de plusieurs exemples.

Calcul TAEG (banque A)
M. et Mme Dupont font une simulation dans une banque A pour un prêt immobilier de 150.000€ au taux hors assurance de 1,50% sur 20 ans.
La mensualité hors assurance est donc 723,81€. Le prêt est assuré à 100% (50/50). Le taux d'assurance de prêt est de 0,20% du capital initial. La mensualité assurance incluse est de 748,81€.

  • Le montant des frais de dossier est de 450€
  • Le coût de la garantie bancaire est de 1250€
La question est : quel est le taux pour un capital emprunté de 148.300€ permettant d'atteindre 748,81€ ?. Ce taux est de 1,98%.

Le TAEG est du prêt immobilier est donc 1,98%.


Calcul TAEG (banque B)
M. et Mme Dupont font une seconde étude de financement dans une banque B. Le prêt immobilier est de 150.000€ au taux hors assurance de 1,50% sur 20 ans.
La banque B impose à M. et Mme Dupont une quotité d'assurance de 75/75 au taux d'assurance de 0,20% sur le capital initial. Leur mensualité assurance incluse est de 761,31€.

  • Le montant des frais de dossier est de 450€
  • Le coût de la garantie bancaire est de 1250€
Le TAEG ne tient compte que de l'assurance de prêt obligatoire. La banque B retient une quotité d'assurance de 100% et donc une mensualité de 748,81€ pour le calcul du TAEG.

Le TAEG ressort donc aussi à 1,98%.


Calcul TAEG (banque C)
M. et Mme Dupont font une dernière simulation de crédit immobilier dans une banque C. Le prêt immobilier est toujours 150.000€ au taux hors assurance de 1,50% sur 20 ans.
M. et Mme sont assurés à 75/75 au taux d'assurance de 0,20% sur le capital initial. Leur mensualité assurance incluse est de 761,31€.

  • Le montant des frais de dossier est de 450€
  • Le coût de la garantie bancaire est de 1250€
  • La banque indique dans sa simulation des frais de tenue de compte de 480€
Le TAEG ne tient compte que de l'assurance de prêt obligatoire. La banque retient donc une mensualité de 748,81€ pour calculer son TAEG.
La question est : quel est le taux pour un capital emprunté de 147.820€ permettant d'atteindre 748,81€ ?. Ce taux est de 2,01%.

Le TAEG dans la banque C est donc à 2,01%.

Les trois exemples ci-dessous illustrent bien l'insuffisance du TAEG dans la comparaison de deux prêts immobiliers. Ces limites proviennent tout simplement de sa définition.


Comparer simplement deux prêts immobiliers (sans le TAEG)



Le TAEG n'est donc pas le reflet réel de l'ensemble des dépenses d'un prêt immobilier.

Le taux annuel effectif global (TAEG) ne permet pas de comparer deux prêts immobiliers et ce pour de nombreuses raisons, notamment :
  • Le TAEG ne tient compte que des assurances de prêt obligatoires. Il peut donc ne pas refléter le choix du client (en cas de quotité 75/75 ou 100/100)
  • Certaines banques vont intégrer dans le TAEG des frais de tenue de compte; d'autres non en considérant que ces frais ne sont pas connus au moment de l'instruction du dossier de prêt
  • En cas de prêt immobilier avec plusieurs lignes de crédit lissés, le TAEG est donné par ligne de crédit.

De plus, l'étude de deux simulations de financement de deux banques peut s'avérer un exercice difficile car Il n'y a pas de présentation standardisée. Chaque banque a son logiciel interne et son mode de présentation d'une simulation.

Alors, quelle est la façon la plus simple pour comparer deux prêts immobiliers ?

La méthode la plus simple et accessible à tous est de calculer le coût du projet immobilier.

La mensualité assurance incluse comprend tous les éléments constitutifs d'un prêt immobilier, à savoir :

  • Le capital emprunté,
  • Le montant des intérêts issus des différents prêts à différents taux (le prêt principal, le prêt taux zéro, le prêt action logement, ….),
  • Le coût de l'assurance de prêt.

Il suffit donc de prendre votre mensualité assurance incluse et de la multiplier par le nombre de mois de votre crédit immobilier.

Le raisonnement est identique lorsqu'il y a différentes mensualités dans le temps.


Exemples
La mensualité est de 950€ sur une durée de 300 mois. Le coût du projet est donc de 950*300€.

La mensualité est de 950€ pendant 180 mois puis 900€ pendant 120 mois. Le coût du projet est donc de 950*180€+900*120€


Le taux d'usure d'un prêt immobilier


Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d'un prêt immobilier doit être inférieur au taux d'usure. Le taux d'usure est défini à l'article L313-3 du code de la consommation comme suit:

"Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l'autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier."


le taux d


En d'autres termes le taux d usure est le TAEG maximum autorisé. Pour les crédits immobiliers, la Banque de France fixe trois taux d'usure :
  • Un taux d'usure pour les prêts immobiliers d'une durée inférieure à 10 ans,
  • Un taux d'usure pour les prêts immobiliers d'une durée comprise entre 10 et 20 ans,
  • Le dernier pour les prêts immobiliers supérieurs à 20 ans.

Le taux de l'usure ne tient pas compte du profil de l'emprunteur en terme d'assurance.

Aussi, pour des personnes moins jeunes et/ou ayant des problèmes de santé, la part de l'assurance de prêt dans le TAEG peut être importante en période de taux bancaire bas et le TAEG peut donc dépasser le taux d'usure.

Dans cette situation, un certains nombre d'emprunteurs ne peuvent plus faire de prêt immobilier car leur TAEG dépasse le taux d'usure fixé par la Banque de France.




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