L’article 1124 du code civil définit la notion de promesse unilatérale de vente : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire , le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire« .
La promesse unilatérale de vente fait partie des avants-contrats (i.e. contrat avant l’acte définitif). Dans une promesse unilatérale de vente (PUV), on parle de promettant et de bénéficiaire. De façon simple, le promettant souhaite vendre. Si le bénéficiaire décide d’acquérir, il «lève l’option». Il doit le faire dans les délais prévus par la promesse.
La promesse de vente doit contenir:
- Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur,
- Des informations sur le bien qui varient selon sa nature: un bien immobilier existant ou un terrain. Dans le cas d’un terrain, la PUV doit inclure le descriptif du terrain et sa localisation, l’existence d’un bornage, les servitudes, l’état des risques naturels et technologiques,
- Le prix de vente et les modalités de paiement,
- La durée de validité de la promesse (la durée de l’option),
- Les conditions suspensives : dans le cas de l’achat d’un terrain, il y a deux conditions suspensives habituelles: l’accord du prêt immobilier et l’accord du permis de construire. La durée de l’option peut correspondre à la levée de conditions suspensives,
- Le délai de livraison (dans le cas d’un terrain),
- L’indemnité d’immobilisation : 10% du prix du bien. Une partie de cette indemnité est versée au titre d’un séquestre au moment de la signature de la promesse. L’indemnité d’immobilisation est due par le bénéficiaire dans son intégralité si il décide de ne pas lever l’option (malgré la levée des conditions suspensives).
La promesse de vente peut être signée sous-seing privée (entre vendeur et acquéreur) ou par acte authentique (par devant notaire). L’acquéreur bénéfice d’un délai de rétraction de 10 jours.
La promesse unilatérale de vente (PUV) doit être enregistrée aux services des impôts dans les 10 jours. Le coût de cet enregistrement est de 125€.
Une promesse unilatérale de vente est donc bien différent d’un compromis:
- Dans un compromis, il y a accord des volontés : le vendeur veut vendre et l’acheteur acheter et on parle de dépôt de garantie
- Dans une promesse unilatérale de vente, seul le promettant marque sa volonté de vendre. Cet engagement est irrévocable depuis le 1er Octobre 2016. L’acquéreur a l’option d’acheter. On parle d’indemnité d’immobilisation.
Dans la pratique, une agence immobilière aura plutôt tendance à signer un compromis de vente plutôt q’une promesse de vente pour éviter le coût de l’enregistrement aux impôts et un formalisme peu connu du grand public.