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Le compromis de vente


Vérifié le 11/03/2019
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un contrat préparatoire par lequel l'une des parties s'engage à acheter et l'autre à vendre aux conditions et prix convenus. Il y a donc accord sur la chose et le prix, le compromis de vente vaut vente.
Le compromis peut être signé sous-seing privé ou par devant notaire.


Le contenu du compromis de vente


Le compromis de vente inclut un ensemble d'informations et de clauses permettant de protéger les deux parties:
  • L'identification des parties : nom, prénom, adresse, régime matrimonial des vendeurs et acquéreurs,
  • L'identification du bien : l'adresse du bien, sa description, ses références cadastrales,
  • Les servitudes le cas échéant,
  • Le montant du dépôt de garantie : c'est un droit d'usage et non une obligation légale,
  • Les conditions suspensives : obtention d'un prêt immobilier, obtention d'un permis de construire,…
  • La clause pénale : c'est la clause par laquelle une partie s'engage, en cas d'inexécution de son obligation principale, à verser à l'autre, à titre de dommages-intérêts. La somme de 10% a été considérée par le tribunaux comme étant ni dérisoire ni excessive,
  • Il est assorti d'un terme : c'est la date prévisionnelle de l'acte authentique.
Le compromis s'accompagne d'un ensemble d'annexes :
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT),
  • L'acte de propriété,
  • En copropriété : le règlement de copropriété, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien, le PV des 3 dernières AG.

Le délai de rétractation


L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Le délai court après la première présentation par la poste du compromis en LRAR ou après remise en main propre par l’intermédiaire ayant reçu mandat. Le délai ne court que si l’avant contrat comprend tous les documents (exemple des documents sur la co-propriété).
Durant ce délai, l'acquéreur peut se rétracter sans justification.


Les conditions suspensives


Les conditions suspensives permettent aux deux parties de se prémunir contre les imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et cela indépendamment de leur volonté.

Leur rédaction est donc très importante. En cas de la non réalisation d'une condition suspensive, la vente est réputée nulle et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. De plus, aucun frais ou commission n'est à payer aux intermédiaires.

La condition suspensive la plus importante à intégrer dans un compromis de vente est l'obtention d'un prêt immobilier.

L'acquéreur doit stipuler quatre éléments :
  • Le montant du projet immobilier (ne pas oublier d'intégrer le montant éventuel des travaux),
  • Le montant de votre apport,
  • La durée maximale du prêt immobilier,
  • Le taux maximum.
L'acheteur bénéficie alors d'un délai minimal légal de 30 jours à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à son acquisition respectant les conditions indiquées ci-dessus. Cette durée minimale peut être étendue avec l'accord des parties.

La vente ne sera annulée que si l'acheteur fournit au moins un refus de prêt dans le délai imparti. Le refus de prêt doit reprendre exactement les éléments de la condition suspensive. Le document doit être sur entête de banque; un mail ne suffit pas évidemment.

Dans le cas où l'un des acquéreurs aurait un problème de santé particulier, il est recommandé d'ajouter explicitement en condition suspensive l'accord d'une assurance de prêt.

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