Le Compromis de Vente

Les 7 points clés d'un compromis de vente


Vérifié le 11/03/2019
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un contrat préparatoire (ou avant-contrat) par lequel l'une des parties s'engage à acheter et l'autre à vendre aux conditions et prix convenus.

Il y a donc accord sur la chose et le prix, le compromis de vente vaut vente.

Le compromis peut être signé entre particulier, par agence immobilière ou par devant notaire. Dans les deux premiers cas, le compromis est avant-contrat sous-seing privé. Le compromis de vente est à ne pas confondre avec la promesse unilatérale de vente (ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats).




le compromis de vente ou promesse synallagmatique



Définition et contenu du compromis de vente


Le compromis de vente ou promesse synallagmatique est définit par l'article 1589 du code civil : "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".

Le compromis de vente inclut un ensemble d'informations et de clauses permettant de protéger les deux parties:

  • L'identification des parties : nom, prénom, adresse, régime matrimonial des vendeurs et acquéreurs,
  • L'identification du bien : l'adresse du bien, sa description, ses références cadastrales,
  • Les servitudes le cas échéant,
  • Le montant du dépôt de garantie : c'est un droit d'usage et non une obligation légale,
  • Les conditions suspensives : obtention d'un prêt immobilier, obtention d'un permis de construire,…
  • La clause pénale : c'est la clause par laquelle une partie s'engage, en cas d'inexécution de son obligation principale, à verser à l'autre, à titre de dommages-intérêts.
    La somme de 10% a été considérée par le tribunaux comme étant ni dérisoire ni excessive,
  • Il est assorti d'un terme : c'est la date prévisionnelle de l'acte authentique.

Le compromis s'accompagne d'un ensemble d'annexes :

  • Le dossier de diagnostic technique (DDT),
  • L'acte de propriété,
  • En copropriété : le règlement de copropriété, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien, le PV des 3 dernières AG.


Le compromis de vente et le choix du notaire


Un compromis de vente peut se signer soit entre particulier, en agence immobilière ou directement chez un notaire.

Compromis de vente entre particulier
Un compromis peut se signer entre particulier sans l'intervention d'un tiers. Il est dit sous-seing privé.
Le compromis devra dans ce cas respecter un formalisme conforme à la loi en vigueur.


Compromis de vente en agence immobilière
Le compromis peut également se signer en agence immobilière. En cas de dépôt de garantie (acompte), le professionnel de l'immobilier devra disposer d'un compte séquestre.
Le compromis est gratuit.


Compromis de vente chez un notaire
Le compromis de vente chez un notaire est obligatoire si le délai entre la signature du compromis et l'acte authentique dépasse 18 mois.

Le notaire est un professionnel du droit et vous assure la validité juridique de votre compromis. Il peut également vous aider et vous conseiller dans la rédaction des conditions suspensives ou intégrer toute clause particulière convenue entre vendeur et acquéreur.

La signature d'un compromis chez le notaire prend la forme authentique. Certains notaires facturent le compromis de vente. Dans ce cas, le montant est souvent déduit des frais d'acte au moment de la signature de la vente.


Quelque soit le cas, c'est à la signature du compromis que l'acquéreur pourra mentionner le nom du notaire qu'il décide de prendre pour l'acte authentique.

Le choix du notaire est libre en France. Et si vendeur et acquéreur ont leur propre notaire, il n'en coutera pas plus cher à l'acquéreur.



Compromis de vente et dépôt de garantie


L'acompte dans un compromis de vente est appelé dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale mais un droit d'usage. Il est demandé à l'acquéreur lors de la signature d'un compromis de vente. Ce dépôt de garantie est encaissé sur un compte séquestre (de l'agent immobilier ou du notaire).

En cas de rétraction dans le délai légal des 10 jours, il est restitué à l'acquéreur. Le jour de la signature de l'acte authentique, le prix de la vente sera diminué du montant du dépôt de garantie déjà versé.

Le dépôt de garantie sert à rassurer le vendeur sur la solvabilité et la volonté d'acquérir de l'acheteur.

Le montant du dépôt de garantie (habituellement demandé) varie entre 5% à 10% du prix du bien. Ce montant est évidemment négociable à la baisse et peut même être ramené à 0€.

En effet, si l'acquéreur décide de faire un prêt immobilier sans apport ou si il ne dispose pas d'épargne, un dépôt de garantie pourrait engendrer des problèmes de trésorerie.



Délai de rétractation et compromis de vente


L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.

Le délai court après la première présentation par la poste du compromis en LRAR ou après remise en main propre par l’intermédiaire ayant reçu mandat.

Le délai ne court que si l’avant contrat comprend tous les documents (exemple des documents sur la co-propriété).

Durant ce délai, l'acquéreur peut se rétracter sans justification.



Les conditions suspensives dans le compromis de vente


Les conditions suspensives permettent aux deux parties de se prémunir contre les imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et cela indépendamment de leur volonté.

Leur rédaction est donc très importante. En cas de la non réalisation d'une condition suspensive, la vente est réputée nulle et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur.
De plus, aucun frais ou commission n'est à payer aux intermédiaires.


La condition suspensive d'accord de prêt
La condition suspensive la plus importante à intégrer dans un compromis de vente est l'obtention d'un prêt immobilier.

L'acquéreur doit stipuler quatre éléments :
  • Le montant du projet immobilier (ne pas oublier d'intégrer le montant éventuel des travaux),
  • Le montant de votre apport,
  • La durée maximale du prêt immobilier,
  • Le taux maximum.
L'acheteur bénéficie alors d'un délai minimal légal de 30 jours à compter de la signature du compromis de vente pour obtenir le financement nécessaire à son acquisition respectant les conditions indiquées ci-dessus.

Cette durée minimale peut être étendue avec l'accord des parties.

La vente ne sera annulée que si l'acheteur fournit au moins un refus de prêt dans le délai imparti.
Le refus de prêt doit reprendre exactement les éléments de la condition suspensive. Le document doit être sur entête de banque; un mail ne suffit pas évidemment.

Dans le cas où l'un des acquéreurs aurait un problème de santé particulier, il est recommandé d'ajouter explicitement en condition suspensive l'accord d'une assurance de prêt.


La condition suspensive d'accord de permis de construire
Dans le cas de l'achat d'un terrain pour un projet de construction, il faut intégrer une condition suspensive d'accord de permis de construire.

Le délai d'instruction d'un permis de construire est de deux mois. De plus, il faut laisser du temps à votre constructeur ou votre maitre d'oeuvre de réaliser l'esquisse, les plans et le chiffrage de la maison.
Un délai de 4 mois pour la réalisation de cette condition suspensive est raisonnable et réaliste.


La condition suspensive de vente d'un bien existant
Votre futur projet immobilier peut être conditionné à la vente d'un bien immobilier existant. Pour minimiser les risques, vous pouvez demander à intégrer dans le compromis de vente en condition suspensive la vente du premier bien.


La clause pénale dans un compromis de vente


Un compromis de vente est souvent assorti d'une clause pénale.
C'est une clause par laquelle une partie s'engage, en cas d'inexécution de son obligation principale (vendre ou acheter), un montant à titre de dommage et intérêts.

La cour de cassation a indiqué que la somme de 10% n'est ni dérisoire ni excessive. Le montant de la clause pénale est modifiable par jugement.


Pas d'enregistrement aux impôts


Contrairement à une promesse unilatérale de vente, le compromis de vente ne doit pas être enregistré à la recette des impôts dans les dix jours.
Vous évitez donc des frais d'enregistrement qui s'elèvent à 125€.



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