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Le Viager



Vérifié le 08/02/2019

Le principe


La vente en viager consiste pour l'acquéreur (appelée débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

Il existe deux types de viager : libre ou occupé. Le viager libre représente 5% des transaction et est très recherché. Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet ne dépasse pas 30 % de la valeur totale du bien.

La rente
Le montant de la rente est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
  • L’âge et l'espérance de vie du crédirentier (le tableau de coefficient diviseur est fourni par l’INSEE)
  • La valeur du bien
  • Et les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué (pour un viager occupé)

Exemple
Exemple d'un viager libre : Le prix du bien est de 200.000€. Le bouquet est de 50.000€ Il reste donc 150.000€ à payer. Le crédirentier a 65 ans. Le coefficient diviseur est donc de 11,212. Le montant mensuel de la rente est de (150.000€/11,212)/12 soit 1.114,8€ par mois.
Dans le cas d'un viager occupé, il faudra soustraire de la valeur du bien le montant des loyers qui auraient dû être perçus pendant toute la durée de vie du crédirentier.

Les charges


La répartition des charges dépend de la nature du viager : libre ou occupé

Si le viager est libre, l’acheteur supporte toutes les charges, frais d’entretien, travaux et taxes foncières.
Si le viager est occupé, le contrat de vente détermine la répartition des charges. Un vendeur qui se réserve l’usufruit paie normalement la taxe foncière.

La taxe d’habitation est à la charge du crédirentier.

Défaut de paiement


Le contrat inclut une clause résolutoire en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances (de la rente) : généralement le bouquet et la rente déjà perçue restent acquis au crédirentier.


Revente du bien


L’acquéreur ou les héritiers peuvent revendre le bien à tout moment


Décès du Vendeur


Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable

Coefficient diviseur


Vous trouverez ci-dessous quelques coefficients diviseurs en fonction de l'âge du crédirentier :
  • 70 ans : 9,667
  • 71 ans : 9,358
  • 72 ans : 9,051
  • 73 ans : 8,755
  • 74 ans : 8,442
  • 75 ans : 8,143
  • 76 ans : 7,848
  • 77 ans : 7,558
  • 78 ans : 7,273
  • 79 ans : 6,995
  • 80 ans : 6,723

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