La Location Meublée

La Location Meublée (LMP, LMNP, Censi-Bouvard)


Vérifié le 01/05/2019
Tout ce que vous devez savoir sur la location meublée est dans cet article : définition, le contrat de location, la fiscalité, le LMP, le LMNP, le Censi-Bouvard.


La location meublée


Une location meublée est un logement décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des équipements en location meublée est la suivante :

  • Plaques de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C,
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; Ustensiles de cuisine,
  • Literie comprenant couette ou couverture,
  • Table et sièges,
  • Etagères de rangement,
  • Luminaires,
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.


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Le contrat de location meublé


Depuis la Loi ALUR du 24 Mars 2014, c'est la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique aux locations (et les annexes) à usage d’habitation principale du locataire c’est à dire occupée au moins 8 mois par an (sauf force majeure)

Le Contrat de Location en meublé
Le contrat de location en meublé est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat :

  • Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; Le nom ou la dénomination du locataire ;
  • La consistance (localisation, nb de pièces principales, la surface habitable de la chose louée (loi boutin), définie par le code de la construction et de l'habitation ; Si la surface est inférieure à 5%, le locataire peut demander un réduction du loyer), la destination (usage habitation ou mixte)
  • La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties communes
  • Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • La date de prise d'effet
  • La durée. Pour les bailleurs physiques, La durée est de minimum 3 ans; pour les personnes morales minimum 6 ans.
  • Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, (avec dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
  • Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat


Les annexes du contrat de location meublé
  • DDT : Amiante, DPE, ERNMT, Electricité et Gaz (6 ans), Plomb
  • L’état des lieux : à la remise et restitution des clefs
  • Attestation d’assurance de la part du locataire
  • Extrait du règlement de co-propriété


La fiscalité de la location meublée


La location meublée dépend du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Trois options sont possibles:

Le Micro BIC
L'option micro s'applique en location meublée pour un chiffre d'affaire (CA) hors taxe inférieur à 70.000€.
On prend ensuite un abattement de 50% sur le chiffre d'affaire pour déterminer le bénéfice imposable.
Il faut dans ce cas remplir une 2042-C pro. Il est malgré tout possible d’opter pour le régime réel.


Le Régime BIC réel simplifié
Ce régime s'applique pour un CA compris entre 70.000€ et 238.000€.
L'imposition est assise sur les bénéfices nets.
Il faut remplir une déclaration 2031 et 2042-C Pro.


Le Régime BIC réel normal
Le régime normal s'applique pour un CA supérieur à 238.000€.
L'imposition est assise sur les bénéfices nets.


La Location Meublée Professionnelle (LMP)


Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;


Le LMP présente de nombreux avantages comptables en régime BIC réel ou simplifié :
  • Amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans) et de l’immobilier (2% par an si amortissement sur 50 ans),
  • Déduction des frais liés à l’investissement : les frais d’ingénierie et de commercialisation,
  • La déduction des intérêts d’emprunts et frais d’acquisition,
  • Les déficits s’imputent sans limite sur le revenu global. Si le revenu global est insuffisant, le déficit est repérable pour 6 ans

A la fin de l’amortissement, il peut être intéressant de repasser en micro-BIC

Le statut LMP bénéficie à la revente d'exonération des plus-values après 5 ans si le chiffre d'affaire hors taxes est inférieur à 90.000€.
Il bénéficie également de l'exonération de l'impôt sur le fortune immobilière (IFI)



La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)


Est loueur en meublé non professionnel celui qui ne respecte pas l'une des trois conditions du LMP

Le LMNP présente plusieurs avantages comptables au régime BIC réel :
  • Amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans) et de l’immobilier (2% par an si amortissement sur 50 ans),
  • La déduction des intérêts d’emprunts,
  • L'imputation des déficits sur les revenus de location meublée uniquement.


Le LMNP ne permet pas de bénéficier des mêmes avantages du LMP. En particulier :
  • Pas de déduction des frais liés à l’investissement : frais d’ingénierie, commercialisation. Ces frais sont inclus directement dans le prix,
  • Pas d’exonération des plus-values : en cas de revente, la plus-value est soumise à la taxation au régime de droit commun,
  • Pas d’exonération de l’impôt sur le fortune immobilière (IFI).

De la même façon, à la fin de l’amortissement, il faut se poser la question de repasser en micro-foncier.


Le récupération de TVA


Il y a la possibilité de récupérer la TVA sur un logement neuf sous 3 conditions:
  • Le logement est situé dans une résidence services ou de tourisme classées,
  • L’investisseur signe un bail commercial de 9 ans avec un gestionnaire qui fournit 3 des 4 services para hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, service du petit déjeuner.
  • Le loyers perçus doivent être assujetis à la TVA (10%, 5,5% en maison de retraite)

Il entre également automatiquement dans le champ de la TVA pour un chiffre d'affaire supérieur à 82.800€.



L’investissement CENSI-BOUVARD


C'est un achat VEFA ou rénové en résidences services (étudiantes, ou maison de retraite uniquement).

L'investissement Censi-Bouvard permet :
  • La récupération de TVA (20%) sur les investissements en VEFA
  • Une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans jusqu’à 300.000€. La réduction d’impôt est repérable sur 6 ans en cas de non utilisation

En contrepartie, le contribuable s'engage sur une location pendant 9 ans au travers d'un bail commercial.
Il n'y a pas de plafond de ressources pour les locataires.

Exemple
  • Achat en VEFA d'un bien à 150.000€ TTC (TVA : 20%)
  • Les frais de notaire sont de 3000€

La réduction d'impôt est donc de : (150.000/1,2+3000)*0,11 = 14080€ répartis sur 9 ans soit 1564€/an

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