La Loi PINEL

Les 9 points à connaître sur la loi PINEL


Vérifié le 16/06/2019
Tout ce que vous souhaitez connaitre sur l'investissement en loi Pinel :


La nature de l'investissement


La loi Pinel consiste dans l'acquisition d’un logement neuf, en VEFA, un projet terrain + construction, ou un logement avec travaux pour remise à l’état neuf (cette dernière possibilité est très peu utilisée).

Le bien doit être situé en zone Abis, zone A ou zone B1 (le zonage des villes est identique à celui du prêt à taux zéro).

Le logement doit également respecter les exigences en matière de performance énergétique de la RT2012 (RT=Réglementation Thermique).


loi pinel : calculs détaillés plafond de loyer et d


Loi Pinel et conditions de mise en location


L'achèvement du bien et la mise en location en loi Pinel sont soumises à plusieurs conditions :

  • Le logement doit être loué dans les 30 mois suivant l’acte authentique,
  • Il doit être loué dans les 12 mois après l’achèvement,
  • La location doit être une location nue (bail de la loi de 1989 suivant le modèle fixé par le conseil d'état),
  • Il y a un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans suivant l’option choisie,
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire,
  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant,
  • Le Revenu Fiscal de Référence (RFR N-2) du futur locataire doit être inférieur à un certain plafond (plafond identique à celui du Prêt à taux zéro (PTZ)).


La surface utile Pinel et le plafond de loyer


Le montant maximum du loyer Pinel est déterminé par trois facteurs:

  1. La Surface Utile Pinel = Surface habitable + 0,5×Surface des annexes avec un plafonnement à 8m². Les annexes sont les caves, les sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables,
  2. Un coefficient correcteur de surface : (19÷Surface utile)+0,7. Le coefficient est plafonné à 1,2,
  3. Un respect des plafonds de loyers par m². En 2019, les plafonds Pinel sont les suivants :
plafond loyer pinel

Calcul de la surface utile Pinel

Exemple 1 : Le bien a une surface Carrez de 50m² et dispose de 12m² d'annexe.
La surface Pinel est donc de 50+(12÷2) = 56m²

Exemple 2 : Le bien a une surface Carrez de 50m² et dispose de 20m² d'annexe.
La surface des annexes prise en compte est de (20÷2)m² plafonné à 8m².
La surface utile Pinel sera donc de 50 + 8 = 58m²


Calcul du loyer plafond Pinel
Exemple 1 : Le bien a une surface de 55 m² et 6m² d'annexe.
La surface Pinel est ainsi de 58m².
Le bien se situe en zone B1: le plafond de loyer au m² est donc de 10,28€.
Le coefficient correcteur est de [(19÷58)+0,7] = 1,027.
Le loyer plafond est donc de 58×1,027×10,28 = 612,33€ par mois.


Exemple 2 : Le bien a une surface de 25 m² et 2m² d'annexe.
La surface utile est ainsi de 26m².
Le bien se situe en zone B1: le plafond de loyer au m² est donc de 10,28€.
Le coefficient correcteur est de [(19÷26)+0,7] = 1,43. Il est donc plafonné à 1,2.
Le loyer plafond Pinel est donc de 26×1,2×10,28 = 320,73€ par mois.



Le calcul de la réduction d’impôt Pinel


La réduction d’impôt Pinel est 2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans soit :
  • Sur 6 ans de 12%.
  • Sur 9 ans de 18%
  • Sur 12 ans de 21%
L’étalement de l’avantage fiscal est linéaire. L’économie d’impôt se calcule sur le prix de revient : Achat + Frais de notaire.

Les frais de notaire pris en compte ne rentre pas ensuite dans les charges foncières.


Calcul de la réduction d'impôt Pinel
Le bien vaut 200.000€ et le contribuable s'engage sur une durée de location de 9 ans.
Le montant des frais de notaire est de 5.000€.
La réduction d’impôt sera de [(200.000€+5.000€)×18%]÷9= 4.100€ par an pendant 9 ans.


Le plafonnement de l'avantage fiscal en loi Pinel


La Loi Pinel plafonne l’avantage fiscal au travers de quatre facteurs :

  • Un plafond de 5.500 € par mètre carré de surface habitable,
  • Un plafond d’investissement retenu de 300.000€,
  • La réduction s’applique uniquement sur deux logements maximum par an,
  • Le plafond global des niches fiscales est fixé à 10.000 € / an.


Calcul du plafond fiscal Pinel
Exemple 1 : Le bien a été acheté 200.000€ frais de notaire inclus.
La surface Pinel du bien est de 30m² (surface Carrez et annexes inclus).
Le prix de revient plafond pris en compte est donc de 30×5.500€ = 165.000€.
Sur un engagement de location de 9 ans, la réduction d'impôt Pinel sera donc de (165.000×18%)÷9= 3.300€ par an.


Exemple 2 : Le bien a été acheté 315.000€ frais de notaire inclus.
La surface du bien est de 58m² (surface Carrez et annexes inclus).
Le prix de revient plafond est donc de 300.000€.
Sur un engagement de location de 6 ans, la réduction Pinel sera donc de (300.000*12%)÷6=6.000€ par an.



NB : Loi Pinel et Outre-Mer (Dom Tom)
En Outre-mer, la surface utile Pinel est égale à : Surface du bien + Varangue (terrasse couverte) plafonnée à 14m².
La réduction d’impôt est de
  • 23% sur 6 ans
  • 29% sur 9 ans
  • 32% sur 12 ans
En Outre-Mer, les niches fiscales sont plafonnées à 18.000€.

Vous retrouverez toutes les informations sur la loi Pinel sur le site officiel de la cohésion des territoires.


Loi Pinel et TVA


L'investissement locatif Pinel rentre dans la catégorie de la vente en l'état de futur achèvement (VEFA).

A ce titre, l'investissement Pinel est donc soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur prix à hauteur de 20%.

La bien immobilier en loi Pinel doit être loué nu. Les revenus locatifs associés dépendent donc des revenus fonciers et non des revenus BIC.

La TVA ne peut donc pas être récupérée par l'investisseur en loi Pinel comme dans une location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).


Loi Pinel et frais de notaire


L'investissement en Loi Pinel est soumis à la TVA immobilière. Le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

En contrepartie, la taxe de publicité foncière, élément constitutif des frais de notaire est réduite à son minimum.

Ainsi, le montant des frais de notaire (ou frais de transaction) avoisinent les 2,5% du prix du bien.

Pour rappel, pour l'achat immobilier dit ancien (bien achevé depuis plus de 5 ans), les frais de notaire représentent 8% du prix du bien immobilier.


Le financement en Loi Pinel


La loi Pinel est un investissement locatif. Son financement respecte donc les caractéristiques habituelles d'un investissement locatif:

  • Le prêt immobilier peut être à taux fixe ou taux variable, amortissable ou Fine.
  • La durée d'emprunt est au maximum de 20 ans
  • Il n'est pas exigé d'apport personnel (sauf pour des projets d'un montant important - supérieur à 250k€),
  • L'assurance de prêt : les garanties seront limitées au décès et à l'invalidité et la quotité d'assurance pourra être minimum (100% divisée au prorata des revenus)
La banque demande généralement à ce que l'emprunteur dispose d'une épargne de précaution (environ 6 mois de loyer) en cas de loyer impayé par exemple.

La banque ne tient pas compte de la réduction d'impôt Pinel pour le calcul du taux d'endettement de l'emprunteur.




L'imposition des revenus fonciers


Dans la loi PINEL, le bien doit être loué en location nue (c'est à dire non meublé). Les revenus issus d'un investissement PINEL dépendent donc du régime des revenus fonciers.

Contrairement aux idées reçues, Il est possible d'opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel (dès lors que l'investisseur n'a pas d'autres investissements dits spéciaux).

Il faut donc étudier la solution générant le bénéfice foncier le plus faible : l'abattement des 30% des loyers au titre du micro-foncier ou la déduction des charges pour le régime réel.

A noter que les frais de notaire sont déjà intégrés dans le prix de revient de l'investissement PINEL et ne peuvent donc pas être déduits une seconde fois en tant que charge.


Loi Pinel à Angers


La ville d'Angers a obtenu le 4 Juillet 2019 son classement en zone B1 (décret publié au Journal officiel le 4 juillet) et est donc éligible à la loi Pinel.


FinancImmo - 10 square de l'hôtellerie - 49100 Angers - De Loïc Le Bris