Le LMNP

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)



Vérifié le 10/03/2019

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP)


Est loueur en meublé non professionnel celui qui ne respecte pas l'une des trois conditions suivantes :
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
Le loueur en meublé professionnel dépend du régime des BIC.

Les avantages du LMNP


Le LMNP présente plusieurs avantages comptables au régime réel :
  • Amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans) et de l’immobilier (2% par an si amortissement sur 50 ans),
  • La déduction des intérêts d’emprunts,
  • L'imputation des déficits sur les revenus de location meublée uniquement.

Le LMNP ne permet pas de bénéficier des mêmes avantages du LMP. En particulier :
  • Pas de déduction des frais liés à l’investissement : frais d’ingénierie, commercialisation. Ces frais sont inclus directement dans le prix,
  • Pas d’exonération des plus-values : en cas de revente, la plus-value est soumise à la taxation au régime de droit commun,
  • Pas d’exonération de l’impôt sur le fortune immobilière (IFI).

Les précautions à prendre en LMNP


Le LMNP consiste à investir dans une résidence service (tourisme, affaire, personnes âgées, médicalisée ou non,…). Ce dispositif est souvent présenté avec les quatre avantages suivants :

  • Vous ne vous occupez de rien. Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence et percevez des loyers qu’il y ait un locataire ou pas, 
  • Vous dépendez du régime des BIC et amortissez à ce titre le bien (ce qui vous permet de créer une charge reportable). Au terme de la période de prêt immobilier, vous percevez des revenus BICs non fiscalisés
  • En achetant dans le neuf, vous récupérez la TVA. Vous achetez donc le bien HT
  • Le rendement interne de l’opération immobilière est supérieur au bien en location nue

Le LMNP correspond à différents profils d’investisseurs :

  • Des personnes qui ne veulent ou ne peuvent s’occuper de la gestion locative (ex : les militaires qui sont sans cesse en mutation),
  • Des professions médicales qui comprennent bien l’intérêt d’investir dans une maison de retraite (l’état se désengageant complétement du problème)
  • Des personnes souhaitant avoir un complément de revenus à la retraite (grâce à la notion de revenus non fiscalisés)

Mais il faut prendre ses précautions si vous souhaitez investir en LMNP, et ce pour les 3 raisons suivantes:

La revente
Le marché de la revente d’un LMNP n’est pas un marché fluide. En effet, si vous souhaitez revendre votre LMNP, vous n’allez pas passer une annonce sur le bon coin du type : « vend chambre étudiante avec bail commercial,….. ». Vous allez attendre un peu avant d’avoir des appels. Vous êtes donc obligé de repasser l’intermédiaire du promoteur qui vous l’a vendu ou par des professionnels de la revente du LMNP. Ce sont eux qui vont chercher un acquéreur.

La cession de votre LMNP et sa revente à un nouvel investisseur vont engendrer des frais de transaction immobilière, ce qui va minorer le prix de vente et donc votre plus-value.
Aussi, l’investissement en LMNP ne doit se faire QUE dans la cadre d’un investissement que vous allez conserver à terme.

La robustesse du gestionnaire
Vous signez un bail commercial qui est sécurisé ….. tant que le gestionnaire de la résidence existe. Il est donc important de vérifier la solidité financière du gestionnaire en allant par exemple sur societe.com

La valeur vénale du bien
Le LMNP est toujours vendu au travers d’un rendement alléchant (on voyait du 5% de rendement dans les premières années du dispositif). Ce rendement était possible grâce à la grande différence entre la facturation faite au locataire final par le gestionnaire et le revenu donné à l’investisseur par ce même gestionnaire. Donc, généralement, les investisseurs ne regardent pas le prix au mètre carré. 

Aussi, si vous investissez en LMNP, comparez le prix de vente avec celui de biens similaires en location nue.

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