La Plus-Value Immobilière

Les 5 points clés de la plus-value immobilière


Vérifié le 07/02/2019


La plus-value immobilière Brute


La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix de cession
Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.

Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de cession les frais supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…).

Le prix d'acquisition
Bien acquis à titre onéreux : Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte de vente.

Bien acquis à titre gratuit : valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Ce prix d'acquisition peut être majoré de certains frais :

  • Les frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement …Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat,
  • Les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat,
  • les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme,
  • Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'acquisition,


    • Exemple 1
    M. Dupont a acheté en 2016 une maison locative à 100.000€.
    Il a réalisé 20.000€ de travaux en 2017 et dispose des justificatifs.
    Il revend la maison en 2018 de particulier à particulier 160.000€. Il dépense 200€ de frais de diagnostics et 600€ de frais de levée d'hypothèque.

    • Le prix d'acquisition est donc de : 100.000€ + 7.500€ de frais de notaire (forfait de 7,5%) + 20.000€ de travaux = 127.500€
    • Le prix de cession est de : 160.000€ - 200€ - 600€ = 159.200€.
    • Le montant de la plus-value brute est donc de : 159.200€ - 127.500€ = 31.700€.


    Exemple 2
    M. Durant a acheté en 2002 un appartement en location à 100.000€.
    Il le revend 150.000€ en 2019. Il n'a jamais fait de travaux.

    • Le prix d'acquisition est donc de : 100.000€ + 7.500€ de frais de notaire (forfait de 7,5%) + 15.000€ de travaux (forfait de 15%) = 122.500€
    • Le prix de cession est de : 150.000€.
    • Le montant de la plus-value brute est donc de : 150.000€ - 122.500€ = 27.700€.


    Exemple 3
    M. Travis a acheté en 2001 une résidence secondaire à 100.000€. Il a payé 8.000€ de frais de notaire.
    Il revend la maison 150.000€ en 2019. Il a fait 20.000€ de travaux il y a dix ans

    • Le prix d'acquisition est donc de : 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire (plus intéressant que le forfait de 7,5%) + 20.000€ de travaux (plus intéressant que le forfait de 15%) = 128.000€
    • Le prix de cession est de : 150.000€.
    • Le montant de la plus-value brute est donc de : 150.000€ - 128.000€ = 22.000€.

    plus value immobiliere : calcul



    L'abattement pour durée de détention


    Il y a un abattement du montant de la plus-value brute en fonction de la durée de détention du bien.
    Les durées de détention sont calculées par période de 12 mois. Les fractions d’années ne sont pas prises en compte.

    Abattement au titre de l'impôt sur le revenu (IR)
    L'abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième,
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
    • L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.


    Abattement au titre des prélèvements sociaux (PS)
    L’abattement s'établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième,
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième et ce jusqu'à la trentième année.
    • L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.



    L'imposition des plus-values nettes


    L'imposition s'opère sur la plus-value nette :

    • Plus-value Brute = Prix de Cession - Prix d’acquisition
    • Plus-value Nette IR = Plus-value Brute - Abattement pour durée de détention à l'IR
    • Plus-value Nette PS = Plus-value Brute - Abattement pour durée de détention PS

    Le taux d'imposition est de :

    • 19% sur la plus-value nette IR (pour les plus-values nettes supérieures à 50.000€, un impôt supplémentaire est appliqué)
    • 17,2% sur la plus-value nette IS (taux des prélèvements sociaux au 1er Janvier 2019)


    Exemple : M. Prost a acheté un locatif en 2010 120.000€.
    Il le revend 170.000€ en 2019. Il n'a pas de prêt immobilier.

    • Le prix d'acquisition est de 120.000€ + 9.000€ (forfait de 7,5%) + 18.000€ (forfait de 15%) = 147.000€. Le prix de cession est de 170.000€. Donc, la plus-value brute est de 23.000€
    • L'abattement au titre de l'IR est de 4×6%=24%. Ainsi, la plus-value nette à l'IR est de 23.000€×76%=17.480€. L'imposition à l'IR est donc de 17.480€×19%=3.321€
    • L'abattement au titre des PS est de 4×1,65%=6,6%. La plus-value nette PS est donc de 23.000€×93,4%=21.482€. L'imposition au titre des PS est donc de 21.482€×17,2%=3.694€
    • L'imposition globale sur la plus-value immobilière est donc de 7.015€. M. Prost va 170.000€ - 7015€ = 162.985€


    Les exonérations totales sur les plus-values immobilières


    Il y a exonération totale d'imposition sur les plus-values immobilières dans les cas suivants :

  • Cession de la résidence principale,
  • Première cession d'un logement autre que la résidence principale (pour les locataire de leur RP et remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale,
  • Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans,
  • Cession inférieure à 15.000 €,
  • Acheteur qui est un organisme en charge du logement social,
  • Vendeur non résidents,
  • Vendeur titulaires d’une pension de vieillesse dont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) < 10.708€
  • Vendeur en maison de retraite dont le RFR < 25.180€.


    • Les exonérations partielles sur les plus-values


    Abattement de 70% en zone tendue (A ou Abis) lorsque l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments à usage collectif.

    Les formalités


    L'ensemble des formalités administratives et de perception de l'impôt sont réalisées par le notaire.


    Financ’immo - 10 square de l'hôtellerie 49100 Angers
    Tel : 02 41 32 51 49 - De Loïc Le Bris