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Les revenus fonciers



Vérifié le 03/04/2019
Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location nue (c'est à dire non-meublé), les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

Il existe ensuite deux régimes d'imposition: le micro foncier ou le régime réel.


Le régime micro foncier


Ce régime s'applique de plein droit si le montant de vos revenus fonciers ne dépassent pas 15.000€ par an.

Dans ce cas, l'administration fiscale effectue un abattement forfaitaire de 30% sur les montant des loyers. Cet abattement prend en compte de façon forfaitaire l'ensemble des charges liées à votre investissement immobilier à savoir les travaux, les intérêts d'emprunt….
Seuls 70% du montant des loyers annuel sont retenus dans le calcul de votre imposition.

Pour faire ce choix, il suffit de déclarer le montant brut des loyers annuels (sans la décote) dans votre déclaration 2042.


Le régime réel


Le régime réel s'applique de plein droit si vos revenus fonciers annuels dépassent 15.000€.

Le régime réel se formalise au travers de la déclaration 2044 ou 2044 spéciale (à accompagner à votre déclaration 2042) dans laquelle vous allez, pour chaque bien immobilier déclarer l'ensemble des recettes et des charges.

Les recettes : ce sont les loyers perçus

Les charges peuvent être de différentes natures:
  • Les intérêts d'emprunt et l'assurance de prêt,
  • Les travaux de rénovation,
  • Les frais de gestion locative, les assurances loyers impayées, l'assurance propriétaire non-occupant
  • La taxe foncière payée,...
La différence entre vos revenus fonciers et vos charges fera ressortir soit un solde positif, soit un solde négatif. Dans le premier cas, on parlera de bénéfice foncier; dans le second cas, de déficit foncier.

Le régime micro foncier ou réel


Si le montant de vos revenus fonciers annuels est inférieur à 15.000€, vous avez malgré tout la possibilité d'opter pour le régime réel. Dans ce cas, l'option est irrévocable pour une durée de 3 ans.
Pour connaitre le régime le plus avantageux fiscalement, il faut donc comparer deux calculs :
  • Micro foncier : montant des loyers *0,7,
  • Régime réel : montant des loyers - les charges.
Il est évidemment recommander de faire ce calcul sur trois années consécutives car l'option réel doit être conservée pour cette durée.

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