La Vente en VEFA

La vente en l'état de futur achèvement (VEFA)



Vérifié le 20/03/2019
Tout ce que vous devez savoir sur la vente en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) : définition de la VEFA, le contrat de réservation en VEFA, l'acte de vente, la différence avec un CCMI.


Définition de la vente en VEFA


La vente en l'état de futur achèvement (VEFA) est régi par l'article 261-1 du code civil sur la vente d'immeuble à construire :

« C’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat : elle peut être conclue à terme ou en VEFA ».

Dans la vente en VEFA, les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure qu’ils sont exécutés et le paiement s’effectue au fur et à mesure de la construction.

Le vendeur garde les pouvoirs du Maitre d’ouvrage jusqu’à la livraison.


La vente en VEFA (vente en l



Le contrat préliminaire ou contrat de réservation en VEFA


C'est l'article 261-25 du code civil. Le contrat de réservation est facultatif. Il est peut être sous-seing privé ou notarié.

Le contrat de réservation doit contenir les éléments suivants :

  • La consistance du bien : surface approximative, nombre de pièces, (situation dans l’immeuble le cas échéant) etc,
  • Une notice technique (ou notice descriptive) établissement la qualité de la construction : matériaux, éléments d’équipement (privatives et communes),
  • Le prix de vente prévisionnel du logement et les conditions de révisions du prix (indice BT01),
  • Le délai d’exécution des travaux,
  • Le dépôt de garantie : il est de 5% du prix de vente si le contrat définitif est signé dans l’année, de 2% si c’est entre 1 et 2 ans et 0% au delà de 2 ans . En cas de rétractation, il est rendu
  • La (les) conditions suspensives : l'obtention du prêt immobilier,
  • La date à laquelle la vente pourra être conclue,

Le contrat de réservation VEFA (vente en l'état de futur achèvement) est envoyé en recommandé à l'acquéreur qui dispose d'un délai de rétraction de 10 jours (14 jours en cas de vente à domicile).

En VEFA, on ne parle donc pas de compromis de vente mais de contrat de réservation.




Le contrat de vente en VEFA


La signature de l'acte en VEFA est nécessairement sous forme authentique. L'acte reprend les éléments suivants :

  • La consistance du bien : une description exacte et détaillée du logement,
  • La notice technique détaillée,
  • Le prix de vente et les modalités de paiement : l’échelonnement des paiements est au maximum de : 35% du prix lors de l’achèvement des fondations, 70% lors de la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de l’immeuble, Les 5% restant sont consignés en cas de non-conformité des travaux avec le contrat
  • Le délai de livraison,
  • La garantie financière d’achèvement des travaux (garantie extrinsèque),
  • A la livraison :parfait achèvement, DO, biennale (bon fonctionnement des équipement), décennale,
  • Annexe : règlement de copropriété.

Le projet de vente VEFA (vente en l'état de futur achèvement) doit être notifié un mois avant l’acte de vente.
Lorsqu’il n’y a pas eu de contrat préliminaire, il y a un délai de réflexion de 10 jours.

En l’absence de réserve à la livraison, les clés sont données et le solde du prix acquitté.


Vente en VEFA ou Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)


Dans un contrat en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), le vendeur vend simultanément à son client une partie du foncier et une construction (horizontale ou vertical).

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne peut être signé que si le vendeur du terrain et le vendeur de la construction sont des identités juridiques différentes.

En VEFA (vente en l'état de futur achèvement), l'acquéreur bénéficie des assurances de la construction, à savoir de l'assurance de parfait achèvement, de la dommage-ouvrage, des assurances biennales et décennales.

Garantie parfait achèvement (1 an) : le promoteur doit réaliser à ses frais les travaux de réparation liés à tout désordre signalé la première année suivant la réception du bien en VEFA

Garantie Biennale (2 ans) : réparation ou remplacement des équipements à la charge du promoteur pendant 2ans.

Garantie Dommage-ouvrage (10 ans) : la dommage-ouvrage garantit le remboursement ou la réparation des dommages couvert par la garantie décennale sans l'attente d'une décision de justice.

Garantie Décennale (10 ans) : la garantie décennale couvre les dommages qui rendent la construction impropre à son utilisation.



Vente en VEFA et frais de notaire réduits


Pour un achat dans l'ancien (c'est à dire un bien achevé depuis plus de 5ans), le montant des frais de notaire est d'environ 8% du prix du bien immobilier.

Dans la cadre d'une vente en VEFA, ces frais de notaire (ou frais de transaction) sont réduits à environ 2,5% du prix du bien immobilier.

En effet, dans la vente en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), le bien est soumis à la TVA immobilière au taux normal de 20%. En contrepartie, la taxe de publicité foncière est minimisée et entraine des frais de notaire de l'ordre de 2,5%.


Vente en VEFA et TVA


La vente en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) est soumise à la TVA sur prix c'est à dire quel le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

Pour certaines opérations, le taux de TVA peut être réduit à 5,5%. C'est le cas par exemple d'ensemble immobiliers situés en zone ANRU pour l'accession à la propriété.

Il faut dans ce cas que les futurs propriétaires respectent un plafond de ressources en fonction de la composition du foyer fiscal et du zonage de la ville. Le plafond de ressource est identique à celui du prêt à taux zéro.



Vente en VEFA et loi Pinel


Vous pouvez bénéficier de la loi PINEL dans le cadre d'un investissement locatif en VEFA dès lors que plusieurs conditions sont remplies:

  • Le bien se situe en zone Abis, A ou B1,
  • Le bien est achevé dans les 30 mois après l'acquisition et loué dans les 12 après l'achèvement,
  • Vous respectez un plafond de loyer en fonction de la surface utile Pinel et du zonage,
  • Le bien immobilier sera la résidence principale des locataires et sera loué nu,
  • Les locataires doivent respecter un plafond de ressources (plafond identique à celui du prêt à taux zéro),
  • Vous respectez un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d'impôt est de 2% par an (du prix du bien frais de notaire inclus) les 9 premières années et de 1% les 3 dernières années.


Vente en VEFA et prêt à l'accession


Dans une vente en VEFA, l'emprunteur primo-accédant peut bénéficier du prêt à taux zéro . L'éligibilité et les caractéristiques du prêt à taux zéro dépendent de plusieurs facteurs :
  • L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux dernières années
  • Le montant du prêt à taux zéro dépend de la constitution du foyer fiscal et d'un plafond de ressources
  • Le montant du prêt à taux zéro dépend aussi de la zone ou se situe la ville : zone Abis, A, B1, B2 ou C.

Le prêt à taux zéro peut représenter jusqu'à 40% du prix de la VEFA (sous condition de plafond).


Vente en VEFA et réglementation thermique


Depuis le 1er Janvier 2013, tous les bâtiments neufs (et donc la vente en VEFA) doivent respecter la réglementation thermique RT2012.

Cette réglementation impose une consommation maximale d'énergie primaire de 50 kWhEP/(m2.an). Le kWhEP signifie KiloWatt/heure d'énergie primaire.



Vente en VEFA et exonération de taxe foncière


La vente en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) peut bénéficier, sous certaines conditions ou certains régimes, d'exonération de taxe foncière.

Exonération de 2 ans : l'exonération est portée à deux ans pour les propriétaires qui occupent le bien à titre de résidence principale (c'est à dire occupée au moins 8 mois par an).

Exonération de 15 ans : cette exonération est portée à 15 ans si les propriétaires occupent le bien à titre de résidence principale et si le projet est un PSLA (Prêt Social Location-Accession).

Exonération de 15 ans : l'investisseur d'un bien en VEFA peut lui aussi bénéficier d'une exonération de 15 ans de la taxe foncière dans le cadre d'un PLS (Prêt Locatif Social).



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