La Vente en Viager

Les 5 points clés pour comprendre la vente en viager


Vérifié le 23/06/19
La vente en viager consiste pour l'acquéreur (appelée débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

Il existe deux types de viager : libre ou occupé. Le viager libre représente 5% des transactions et est très recherché.

viager



Déterminer le prix d'un viager


Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet ne dépasse pas 30 % de la valeur totale du bien.

La rente
Le montant de la rente est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
  • L’âge et l'espérance de vie du crédirentier (le tableau de coefficient diviseur est fourni par l’INSEE),
  • La valeur du bien,
  • Et les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué (pour un viager occupé).


Exemple de calcul d'une rente pour un viager libre
  • Le prix du bien est de 200.000€,
  • Le bouquet est de 50.000€. Il reste donc 150.000€ à payer,
  • Le crédirentier a 80 ans. Le coefficient diviseur est donc de 6,723. Le montant mensuel de la rente est de (150.000€/6,723)/12 soit 1.859€ par mois.

Exemple d'un viager occupé
Dans le cas d'un viager occupé, il faut soustraire de la valeur du bien le montant des loyers qui auraient dû être perçus pendant toute la durée de vie du crédirentier.
  • Le prix du bien est de 200.000€.
  • Le bouquet est de 50.000€.
  • Le crédirentier a 80 ans. Le coefficient diviseur est donc de 6,723,
  • Le rendement locatif théorique du bien est de 4%. Le loyer annuel est donc de 8.000€ soit 80.000€ pour une espérance de vie de 10 ans du crédirentier. Le coefficient diviseur est de 6,723.
  • Le montant mensuel de la rente est de [(200.000€ - 50.000€ - 80.000€)/6,723]/12 soit 867€ par mois.

Exemples de coefficients diviseurs
coefficient diviseur viager

La répartition des charges


La répartition des charges dépend de la nature du viager : libre ou occupé.

Si le viager est libre, le débirentier supporte toutes les charges: les frais d’entretien, les travaux, la taxe d'habitation et la taxe foncière.
Si le viager est occupé, le contrat de vente détermine la répartition des charges. Un vendeur qui se réserve l’usufruit paie normalement la taxe foncière et la taxe d’habitation.


Le défaut de paiement du débirentier


Le contrat inclut une clause résolutoire en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances (de la rente) : généralement le bouquet et la rente déjà perçue restent acquis au vendeur.


La revente du bien


L’acquéreur ou les héritiers peuvent revendre le bien à tout moment.


Le décès du Vendeur


Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable.


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